Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Miras Malının Satılarak Paylaşılması
- 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 698 uyarınca, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın ortaklarından her biri, kanuni veya sözleşmesel bir engel bulunmadığı sürece ortaklığın giderilmesini her zaman talep edebilir.
- 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 Sayılı Kanun ile 6325 Sayılı Kanun'a eklenen Madde 18/B gereğince, ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması DAVA ŞARTI (zorunlu) haline getirilmiştir; arabuluculuk tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.
- Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK Madde 12 kesin yetki kuralı).
- Ortaklığın giderilmesi davaları "çift taraflı (actio duplex)" davalardır; yani davacı ile davalılar aynı hukuki statüye sahiptir. Davacının davadan feragat etmesi halinde dahi, davalılardan biri yargılamaya devam edilerek ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
- Mahkeme öncelikle malın "aynen taksim" (fiziksel olarak hisselere bölünme) yoluyla paylaştırılmasını değerlendirir; imar mevzuatı veya tarım arazisi bölünemezlik kuralları gereği aynen taksim mümkün değilse "açık artırma yoluyla satışına" karar verilir.
- 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca satış işlemleri mahkeme satış memurluğunca UYAP Elektronik Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden yapılır ve asgari teklif kıymet takdirinin %50'si ile başlar.
Miras kalan veya paylı/elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz ve taşınır mallarda ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, 7445 Sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk şartı, aynen taksim ve açık artırmayla satış aşamaları, UYAP e-Satış portalı, harç ve masraf simülasyonu ile Sulh Hukuk Mahkemesi dava dilekçesi rehberi.
Aynen Taksim ile Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Karşılaştırma Matrisi
Türk Medeni Kanunu Madde 699 uyarınca mahkemenin uygulayabileceği iki temel tasfiye yöntemi arasındaki usul, şart ve maliyet farkları:
| Hukuki Kriter / Süreç | Aynen Taksim (Fiziksel Bölünme) | Satış Yoluyla Paylaşma (Açık Artırma) |
|---|---|---|
| Yasal Dayanak | 4721 Sayılı TMK Madde 699/2 | 4721 Sayılı TMK Madde 699/3 |
| Uygulanabilirlik Şartı | Taşınmazın imar kanununa, parsel büyüklüklerine ve tarım mevzuatına göre ifraza müsait olması | Aynen taksimin imkansız olması, malın değerinde fahiş kayba yol açması veya tarafların oybirliğiyle satışı istemesi |
| Paydaşların Onay Yetkisi | Hissedarlardan biri talep ederse mahkeme öncelikle aynen taksimi araştırmak zorundadır | Aynen taksim mümkün değilse tek bir paydaşın talebi dahi açık artırmayla satış kararı için yeterlidir |
| Mülkiyetin Akıbeti | Paydaşlar taşınmazın bağımsız parselleri veya kat mülkiyeti daireleri üzerinde tek başına malik olur | Taşınmaz açık artırmayla en yüksek teklifi veren üçüncü kişiye veya paydaşa satılır; paydaşlara nakit dağıtılır |
| İvaz İlavesi (Dengeleme) | Bölünen parçaların değerleri tam eşit değilse eksik parçaya para eklenerek denklik sağlanır | Uygulanmaz; elde edilen ihale bedeli doğrudan hisse oranlarına göre nakden paylaştırılır |
| Harç ve Masraf Türü | Maktu harç, keşif harcı, bilirkişi ücretleri ve tapu ifraz-tescil harçları | Binde 11,38 Karar ve İlam Harcı, %1-2 Tellaliye Harcı, İhale KDV'si ve Satış Memurluğu masrafları |
| Satışın Paydaşlar Arasında Yapılması | Uygulanmaz | Yalnızca BÜTÜN paydaşların oybirliğiyle onay vermesi halinde mümkündür; bir paydaş bile itiraz ederse halka açık artırma yapılır |
Türk Medeni Kanunu Kapsamında Ortaklığın Giderilmesi Hakkı ve Mülkiyet Türleri
Türk Medeni Kanunu (TMK) mülkiyet hakkını anayasal güvenceler ışığında düzenlerken, bir mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet sahibi olması durumunu iki temel rejim altında sınıflandırmıştır: Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ve elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet). Miras yoluyla intikal eden tereke malları, mirasçılar arasında miras taksim sözleşmesi yapılıncaya veya mahkemece bir paylaştırma kararı verilinceye kadar 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 640 uyarınca elbirliği mülkiyetine tabidir. Elbirliği mülkiyetinde her bir mirasçının belirli bir payı bulunmamakta; ortakların tamamı tereke üzerindeki hakları oybirliğiyle kullanmak zorundadır. Ancak uygulamada mirasçıların malın kullanımı, kiraya verilmesi, tadilatı veya satışı konusunda mutabakata varamaması, malın atıl kalmasına ve aile bireyleri arasında derin husumetlerin doğmasına sebebiyet vermektedir.
İşte bu fiili ve hukuki tıkanıklığı çözmek amacıyla, kanun koyucu 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 698 hükmü ile paydaşlardan veya mirasçılardan her birine emredici nitelikte bir "paylaşmayı isteme hakkı" tanımıştır. TMK m. 698/1 uyarınca: "Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir." Bu hak, bozucu yenilik doğuran bir hak olup, zamanaşımına uğramaz. Mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe paydaş veya mirasçı, payı ne kadar küçük olursa olsun tek başına bu davayı açarak mülkiyet birliğinin çözülmesini ve hakkının nakden veya aynen teslim edilmesini talep etme yetkisine sahiptir.
Ortaklığın Giderilmesinde Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Usulü
Taşınmaz hukukunda son yılların en köklü usuli reformu, 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile hayata geçirilmiştir. Bu yasal düzenleme ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, ortaklığın giderilmesine (izale-i şüyu) ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması DAVA ŞARTI olarak kabul edilmiştir.
7445 Sayılı Kanun Madde 18/B hükmü son derece açık ve kesindir: Arabuluculuk bürosuna başvurulmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulan ortaklığın giderilmesi dava dilekçeleri, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 114/2 ve Madde 115/2 gereğince hiçbir esasa girilmeksizin DAVA ŞARTI YOKLUĞU nedeniyle usulden reddedilmektedir. Arabuluculuk süreci, taraflara mahkeme masraflarına katlanmaksızın, açık artırmada malın değer kaybı riskine girmeden kendi aralarında satış, taksim veya üçüncü bir kişiye devir protokolü imzalama imkanı sunar. Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların tamamının anlaşması halinde tanzim edilen "Arabuluculuk Anlaşma Belgesi", Sulh Hukuk Mahkemesi'nden icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam hükmünde bir belgeye dönüşür ve doğrudan tapuda tescil işlemi yapılabilir. Şayet taraflardan biri dahi toplantıya katılmazsa veya anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından "Anlaşamama Son Tutanağı" düzenlenir ve bu tutanağın aslı dava dilekçesine eklenerek yargılama süreci başlatılır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Çift Taraflı Dava (Actio Duplex) İlkesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında görev ve yetki kuralları kamu düzenine ilişkin olup, tarafların rızasıyla değiştirilemez:
1. Görevli Mahkeme: 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 4/1-b bendi uyarınca, taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi davalarında uyuşmazlık konusunun değerine bakılmaksızın münhasıran SULH HUKUK MAHKEMESİ görevlidir. 2. Yetkili Mahkeme: HMK Madde 12/1 hükmü gereğince, taşınmaz üzerindeki ayni haklara veya mülkiyetin tasfiyesine ilişkin davalarda KESİN YETKİ kuralı geçerlidir. Dava, taşınmazın veya terekeye dahil taşınmazların bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Birden fazla ilde taşınmaz bulunması durumunda, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi diğer taşınmazlar için de yetkilidir.
Ortaklığın giderilmesi davalarının en karakteristik usul hukuku özelliği ise doktrinde ve içtihatlarda "çift taraflı (actio duplex)" dava olarak adlandırılmasıdır. Standart hukuk davalarında davacı talep eden, davalı ise savunan taraftır. Oysa izale-i şüyu davalarında davacı ile davalı arasında hak ve menfaat yönünden hiçbir fark bulunmamaktadır. Mahkemece verilen hüküm, davacı kadar davalıların da lehinedir. Bu ilkenin en kritik pratik sonucu şudur: Davayı açan paydaş yargılama aşamasında davasından feragat etse veya davasını takip etmese dahi, davalılardan herhangi biri davaya devam edilmesini ve ortaklığın giderilmesini talep ederse mahkeme davayı sonlandıramaz; yargılamayı sürdürerek ortaklığı gidermek mecburiyetindedir. Dolayısıyla, davalı tarafın da harç ve vekalet ücreti yükümlülükleri payları nispetinde hüküm altına alınır.
Paylaşma Biçimleri: Aynen Taksim Önceliği ve Satış Yoluyla Tasfiye Koşulları
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 699, ortaklığın giderilmesinde iki temel yöntem benimsemiştir: Aynen taksim ve satış. Kanun koyucu açıkça "aynen taksim" yoluna öncelik tanımıştır. Paydaşlardan biri dahi malın aynen bölünmesini talep ederse, hâkim doğrudan satış kararı veremez; öncelikle malın fiziksel ve hukuki olarak parçalara ayrılıp ayrılamayacağını resmi bilirkişi marifetiyle araştırmak zorundadır.
Aynen Taksimin Şartları (TMK m. 699/2): Taşınmazın aynen taksim edilebilmesi için; 3194 Sayılı İmar Kanunu hükümlerine, belediye imar planlarına, parsel derinlik ve cephe şartlarına, kadastro mevzuatına ve tarım arazisi vasfında ise 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki "asgari tarımsal arazi büyüklüğü" sınırlarına uygun olması zorunludur. Taşınmaz bölündüğünde ortaya çıkacak bağımsız parsellerin her bir paydaşa birer adet düşecek sayıda olması gerekir. Şayet bölünen parçaların değerleri birbirine eşit değilse, hâkim aradaki değer farkının para (ivaz) ödenerek dengelenmesine (ivaz ilavesine) hükmedebilir.
Satış Yoluyla Paylaşma Şartları (TMK m. 699/3): Eğer taşınmaz imar planına göre ifraz edilemiyorsa (örneğin tek bir daire, bölünemez küçüklükte bir dükkan veya hisse sayısından az parsel çıkması hali), malın bölünmesi durumunda ekonomik değerinde önemli bir azalma meydana gelecekse veya hiçbir paydaş aynen taksim talebinde bulunmamışsa, mahkeme taşınmazın AÇIK ARTIRMA YOLUYLA SATILMASINA ve elde edilen bedelin paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılmasına karar verir.
Önemli Kural: Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması (halka kapalı ihale), ancak ve ancak BÜTÜN PAYDAŞLARIN OYBİRLİĞİYLE muvafakat vermesi halinde mümkündür. Paydaşlardan tek biri dahi itiraz eder veya duruşmaya katılmazsa, satış kanun gereği genele açık (herkesin katılabileceği) resmi açık artırma usulüyle icra edilir.
UYAP e-Satış Açık Artırma Süreci ve Paydaşların Ön Alım Hakları
Mahkemenin vermiş olduğu satış kararı istinaf veya temyiz incelemesinden geçerek kesinleştikten sonra, dosya tasfiyeyi yürütmek üzere Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu'na tevzi edilir. Satış işlemleri 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun açık artırma hükümlerine göre ve tamamen dijital ortamda icra edilmektedir:
1. Satış Şartnamesi ve İlan: Satış memuru, bilirkişi raporundaki güncel kıymet takdirini, taşınmazın imar durumunu, üzerinde varsa haciz ve ipotek kayıtlarını içeren Satış Şartnamesi hazırlar. İlan, Basın İlan Kurumu ve Adalet Bakanlığı UYAP Elektronik Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden yayımlanır. 2. Teminat Yatırma: Açık artırmaya katılmak isteyen üçüncü şahıslar veya paydaşlar, muhammen bedelin %10'u tutarında nakit teminatı elektronik ortamda VakıfBank adliye hesabına bloke ettirmek zorundadır. (Hissesi muhammen bedelin %10'unu karşılayan paydaşlar teminattan muaftır). 3. Yüzde Elli Taban Teklif Kuralı: İİK m. 115 gereğince, açık artırmada teklifler taşınmaza takdir edilen muhammen bedelin en az %50'si üzerinden başlar. Satışın gerçekleşebilmesi için verilen teklifin %50 sınırını aşması ve varsa rüçhanlı alacaklar ile satış masraflarını karşılaması şarttır. 4. İhalenin Tamamlanması ve Tescil: 7 günlük elektronik teklif verme süresi sonunda en yüksek teklifi veren şahsa ihale edilir. İhale alıcısına damga vergisi, KDV ve tescil masraflarını yatırması için kanuni süre tanınır. İhalenin feshine ilişkin bir dava açılmazsa ihale kesinleşir ve tapu tescil müzekkeresi yazılır.
Paydaşların Öncelik Durumu: Paylı mülkiyette TMK m. 732 uyarınca tanınan yasal önalım hakkı (şufa hakkı), CEBRİ İCRA VE MAHKEME SATIŞLARINDA UYGULANMAZ. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatları uyarınca, ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan açık artırmalarda hissedarların üçüncü kişilere karşı ön alım hakkı ileri sürmesi hukuken mümkün değildir; paydaş mülkü elinde tutmak istiyorsa açık artırmaya bizzat katılarak en yüksek peyi sürmek zorundadır.
Somut Matematiksel Satış, Harç ve Net Tasfiye Simülasyonu
Ortaklığın giderilmesi davasında satış bedelinden hangi yasal kesintilerin yapılacağı ve paydaşların eline net ne kadar geçeceği en sık merak edilen konudur. Yargıtay uygulamaları ve Harçlar Kanunu çerçevesinde somut bir matematiksel simülasyon inceleyelim:
Örnek Miras Taşınmazı Bilgileri: - Miras Taşınmazı: İstanbul Kadıköy'de mesken nitelikli daire - Mahkeme Bilirkişisi Muhammen Kıymet Takdiri: 12.000.000 TL - UYAP e-Satış Nihai İhale Bedeli: 14.500.000 TL - Paydaş Sayısı ve Hisseleri: 3 Kardeş (A: %50 pay, B: %25 pay, C: %25 pay)
Satış Bedelinden Yapılacak Resmi Kesintiler: 1. Binde 11,38 Karar ve İlam Harcı (492 Sayılı Harçlar Kanunu): 14.500.000 TL x 0,01138 = 165.010 TL (Bu harç satış bedelinden kesilir ve tüm paydaşlar tarafından hisseleri oranında ödenmiş olur). 2. Tellaliye Harcı (Belediye Gelirleri Kanunu): Satış bedeli üzerinden hesaplanan belediye payı (~%1) = 145.000 TL. 3. Mahkeme Yargılama ve Satış Giderleri: Dava açılış harçları, bilirkişi ücretleri, keşif aracı, tebligatlar ve ilan masrafları toplamı = 42.000 TL (Davayı açan paydaş tarafından peşin ödenen bu avans, satış bedelinden ilk olarak davacıya iade edilir). 4. Toplam Yasal Kesinti ve Masraf Havuzu: 165.010 TL + 145.000 TL + 42.000 TL = 352.010 TL.
Paydaşlara Dağıtılacak Net Bakiye: - Net Paylaşım Tutarı: 14.500.000 TL - 352.010 TL = 14.147.990 TL.
Kardeşler Arasında Hisseli Net Nakit Dağılımı: - A Kardeşi (%50 Hisse): 14.147.990 TL x 0,50 = 7.073.995 TL (+ Dava başında peşin yatırdığı 42.000 TL masraf iadesi). - B Kardeşi (%25 Hisse): 14.147.990 TL x 0,25 = 3.536.997,50 TL. - C Kardeşi (%25 Hisse): 14.147.990 TL x 0,25 = 3.536.997,50 TL.
Alıcıya Ait Vergiler (Satış bedeline ilaveten alıcı tarafından ödenir): - KDV Tutarı: Konutun net alanına ve lüks sınıfına göre (%1 veya %10) = 14.500.000 TL üzerinden alıcı tarafından vergi dairesine ayrıca ödenir. - Binde 5,69 Damga Vergisi: İhale bedeli üzerinden alıcı tarafından devlete yatırılır = 82.505 TL.
Sulh Hukuk Mahkemesi Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Taslağı
NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE [Taşınmazın Bulunduğu İl / İlçe Adı]
ARABULUCULUK BÜRO DOSYA NO: [Yıl / Dosya Numarası] ARABULUCULUK SON TUTANAK TARİHİ: [Son Tutanak Düzenleme Tarihi]
DAVACI : [Adınız Soyadınız] - T.C. Kimlik No: [TC Kimlik Numaranız] ADRES : [İkametgah Adresiniz] VEKİLİ : [Varsa Avukatınızın Adı Soyadı, Baro Sicil No, Adres]
DAVALILAR (TÜM ORTAKLAR): 1. [1. Paydaş Adı Soyadı] - T.C.: [TC No] - [Adresi] 2. [2. Paydaş Adı Soyadı] - T.C.: [TC No] - [Adresi] 3. [3. Paydaş Adı Soyadı] - T.C.: [TC No] - [Adresi]
KONU : Muris [Miras Bırakanın Adı Soyadı]'ndan intikal eden taşınmaz üzerindeki ortaklığın (şüyuun), öncelikle aynen taksim, bunun mümkün olmaması halinde açık artırma yoluyla satış suretiyle giderilmesi talebidir.
DAVA DEĞERİ : [Taşınmazın Tahmini Rayiç Değeri veya Harca Esas Asgari Değer - Örn: 100.000 TL]
AÇIKLAMALAR :
1. Tarafların ortak murisi [Miras Bırakanın Adı Soyadı], [Ölüm Tarihi] tarihinde vefat etmiş olup, geriye mirasçı olarak ekte sunulan [İlgili Sulh Hukuk Mahkemesi veya Noterlik Adı]'nın [Tarih ve Karar No] sayılı Veraset İlamında gösterilen davacı ve davalılar kalmıştır.
2. Murisin terekesinde kayıtlı bulunan [İl], [İlçe], [Mahalle/Köy], [Ada No], [Parsel No] üzerinde kain taşınmaz, tapu kütüğünde taraflar adına elbirliği/paylı mülkiyet halinde tescillidir.
3. Dava konusu taşınmazın paylaşılması ve idaresi konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanamamış; taşınmaz fiilen atıl kalmış ve paydaşların mülkiyet hakkından doğan semerelerden faydalanması imkansız hale gelmiştir.
4. 7445 Sayılı Kanun Madde 18/B gereğince dava açılmadan önce [Adliye Adı] Arabuluculuk Bürosu'na başvurulmuş, yapılan müzakereler sonucunda tarafların anlaşamaması sebebiyle [Tarih] tarihinde Anlaşamama Son Tutanağı tanzim edilmiştir (Ek-2).
5. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 698 ve 699 hükümleri gereğince dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesini talep etme zorunluluğu hasıl olmuştur. Taşınmazın imar ve kadastro mevzuatına göre aynen taksiminin mümkün olup olmadığının tespiti ile aynen taksim kabil olmadığı takdirde açık artırma suretiyle satılarak bedelinin hissedarlara payları oranında paylaştırılmasını talep etmekteyiz.
HUKUKİ SEBEPLER : 4721 Sayılı TMK m. 698, 699, 640 ve devamı; 6100 Sayılı HMK m. 4, 12; 7445 Sayılı Kanun m. 18/B; 2004 Sayılı İİK hükümleri.
HUKUKİ DELİLLER : Veraset İlamı, Tapu Kayıtları, Arabuluculuk Son Tutanağı, Keşif, Bilirkişi İncelemesi, İmar Durum Belgesi, Tanık ve her türlü yasal delil.
NETİCE VE TALEP : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; 1. Dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın öncelikle AYNEN TAKSİM SURETİYLE GİDERİLMESİNE, 2. Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmaması halinde AÇIK ARTIRMA YOLUYLA SATILARAK ortaklığın giderilmesine ve satış bedelinin paydaşlara payları oranında ÖDENMESİNE, 3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin paydaşlara hisseleri oranında TAHMİLİNE karar verilmesini saygılarımla bilvekale arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı / Vekili [Adınız Soyadınız / İmza]
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Dairelerinin Yerleşik İçtihat İlkeleri
Yargıtay'ın ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin onlarca yıllık istikrarlı içtihatları, yerel mahkemelerin uygulamasını şekillendiren temel prensipleri belirlemiştir. Bu ilkelerin başında davanın "bölünmezliği" ve "tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunluluğu" gelmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik kararları uyarınca; ortaklığın giderilmesi davasında tapu kaydında veya veraset ilamında adı geçen hissedarlardan tek bir tanesi dahi davalı olarak gösterilmemiş veya taraf teşkili sağlanamamışsa hüküm kurulamaz. Yargılama sırasında bir paydaşın vefat etmesi halinde, o paydaşın tüm yasal mirasçıları veraset ilamı celbedilerek davaya dahil edilmek zorundadır.
İkinci temel içtihat ilkesi, "Aynen Taksim Araştırmasının Usulü"ne ilişkindir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi ve güncel ilgili hukuk dairelerinin yerleşik içtihatlarında vurgulandığı üzere: Sulh Hukuk Hâkimi, taraflardan birinin aynen taksim talebi karşısında yetersiz gerekçeyle doğrudan satışa hükmedemez. İlgili Belediye İmar Müdürlüğü ve Tarım İlçe Müdürlüğü'nden resmi görüş sorulmalı, fen bilirkişisi tarafından alternatif ifraz krokileri tanzim ettirilmeli ve teknik olarak bölünmenin imkansız olduğu raporlanmadan satış yoluna gidilmemelidir.
Üçüncü önemli içtihat ilkesi ise "Muhdesatın Aidiyeti (Bina ve Ağaçların Durumu)" uyarıncadır. Taşınmaz üzerinde bulunan bir binanın, eklentinin veya ağaçların paydaşlardan birine ait olduğu iddia edilir ve bu hususta diğer paydaşlar arasında uyuşmazlık çıkarsa; mahkeme iddia sahibine "Muhdesatın Tespiti Davası" açması için kesin süre vermek ve bu davayı bekletici mesele yapmak zorundadır. Satış aşamasında bina veya ağaçların değeri ile zemin değeri ayrı ayrı tespit edilerek oran kurulur ve mülk sahibine oransal hakkı ödenir.
Miras Kalan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Dava ve Satış Süreci Yol Haritası
Hissedarlar arasında uzlaşma sağlanamayan miras taşınmazlarında arabuluculuktan tapu tescili ve para dağıtımına kadar izlenecek 6 aşamalı yasal prosedür.
Veraset İlamı ve Güncel Tapu Kayıtlarının Temini
Miras bırakanın vefatından sonra Sulh Hukuk Mahkemesi veya Noterden resmi Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) alınır. İntikali yapılmamışsa Tapu Müdürlüğü'nden elbirliği mülkiyeti tescil ettirilir veya doğrudan tapu kayıtları celbedilir.
Zorunlu Hukuki Arabuluculuk Başvurusu Yapılması
7445 Sayılı Kanun Madde 18/B gereğince, taşınmazın bulunduğu yerdeki Adliye Arabuluculuk Bürosu'na tüm paydaşlar hasım gösterilerek başvuru yapılır. Arabuluculuk müzakerelerinde uzlaşma sağlanamazsa 'Anlaşamama Son Tutanağı' tanzim ettirilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Açılması
Son tutanağın düzenlenmesinin ardından, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne arabuluculuk tutanağı eklenerek 'Ortaklığın Giderilmesi' dava dilekçesi verilir ve gerekli gider avansı yatırılır.
Mahkeme Keşfi ve Bilirkişi Kıymet Takdiri İncelemesi
Mahkeme heyeti, fen ve mülk bilirkişileri refakatinde taşınmaz mahallinde keşif icra eder. İmar durumu, ifraz kabiliyeti ve güncel piyasa rayici belirlenerek bilirkişi raporu tanzim edilir; taraflara tebliğ edilerek itiraz hakları kullandırılır.
Hükmün Kesinleşmesi ve Satış Memurluğuna Sevk
Aynen taksim mümkün değilse mahkemece satış kararı verilir. İstinaf ve temyiz yolları tüketilip karar kesinleştikten sonra dosya Satış Memurluğu'na (veya İcra Satış Dairesi'ne) tevzi edilir.
UYAP Elektronik Açık Artırma ve Paranın Hisselere Paylaştırılması
esatis.uyap.gov.tr portalı üzerinden 7 günlük açık artırma süreci yürütülür. Muhammen bedelin %50'si üzerinden başlayan açık artırmada en yüksek teklifi verene ihale edilir; yasal harç ve vergiler kesildikten sonra kalan bedel veraset payları oranında paydaşların IBAN hesaplarına aktarılır.
Bu Konu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasını tek bir mirasçı tek başına açabilir mi?
Evet, Türk Medeni Kanunu Madde 698 uyarınca pay oranı veya miras hissesi ne kadar küçük olursa olsun tek bir paydaş dahi diğer tüm hissedarları davalı göstererek ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Diğer mirasçıların çoğunluk rızası veya onayı kesinlikle aranmaz.
Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 Sayılı Kanun gereğince taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk DAVA ŞARTI haline getirilmiştir. Arabuluculuk bürosuna başvurulup anlaşamama son tutanağı alınmadan doğrudan dava açılırsa mahkeme davayı usulden reddeder.
Açık artırma ile satışta mirasçılar taşınmazı kendileri satın alabilir mi?
Evet, açık artırma UYAP e-Satış Portalı üzerinden herkese açık olarak yapılır. Paydaşlar da sisteme girerek teklif verebilir ve en yüksek peyi sürerek taşınmazın tek başına sahibi olabilir. Satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılması ise ancak tüm paydaşların oybirliğiyle rıza göstermesi halinde mümkündür.
Miras kalan evde oturan diğer mirasçıdan geriye dönük kira (ecrimisil) istenebilir mi?
Evet, miras kalan evi diğer paydaşların rızası ve kullanım hakkı olmaksızın tek başına kullanan mirasçıya noterden 'intifadan men' ihtarnamesi gönderildikten sonra geriye dönük 5 yıllık ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açılabilir ve bu hak ortaklığın giderilmesi sürecinde talep edilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme ve avukatlık masraflarını kim öder?
Ortaklığın giderilmesi davası çift taraflı (actio duplex) bir dava olduğundan, davanın başında davacı tarafından peşin yatırılan mahkeme harçları, bilirkişi ve keşif masrafları satış tamamlandığında satış bedelinden ilk olarak davacıya iade edilir. Kalan net bedel üzerinden yasal harçlar ve vekalet ücretleri tüm paydaşların hisseleri oranında kesilir.
Yasal miras payınızı, dokunulamaz saklı payınızı ve vergi dairesine ödenecek veraset vergisini hesaplayın.
2026 Miras Payı ve Saklı Pay Hesaplama Robotu
Eş, çocuklar, anne-baba ve kardeşlerin 4721 S.K. zümre sistemine göre yasal ve saklı pay dağılımı.
2026 Veraset ve İntikal Vergisi Hesaplama
2.465.000 TL evlat/eş istisnası, %1-%10 dilimleri ve 3 yılda 6 eşit taksit ödeme planı.
İş Hukuku ve Mevzuat Editörü
İş hukuku, kıdem ve ihbar tazminatı hesaplamaları, fesih süreçleri ve arabuluculuk uygulamaları üzerine içerik araştırmacısı ve mevzuat editörü.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi, İptali ve Mirasçıların Tenkis Davası
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 611 uyarınca düzenlenen ölünceye kadar bakma sözleşmesinin resmi şekil şartları (noter veya tapu memuru), bakım borcunun ifası, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) iddiaları, saklı payı zedelenen mirasçıların tenkis davası açma hakları, 1 ve 10 yıllık hak düşürücü süreler ve Asliye Hukuk Mahkemesi dava dilekçesi taslağı.
Borçlu Mirasın Reddi ve Terekenin İflas Hükümlerine Göre Tasfiyesi Rehberi
4721 Sayılı TMK m. 605/2, 612 ve 619-639 uyarınca borca batık terekenin tespiti, en yakın mirasçıların tamamının mirası reddetmesi hali, resmi tasfiye süreci ve Sulh Hukuk Mahkemesi dilekçe taslağı.
Eşin Miras Payı: Mal Rejimi Tasfiyesi, Katılma Alacağı ve Aile Konutu Hakları
4721 Sayılı TMK m. 499, 219, 236 ve 652 uyarınca sağ kalan eşin zümrelere göre miras payı, edinilmiş mallara katılma alacağı, aile konutunun özgülenmesi ve Aile Mahkemesi dilekçe taslağı.
Bu Konu Hakkında Sorunuz veya Yaşadığınız Bir Uyuşmazlık Var mı?
Kıdem, ihbar, işe iade, mobbing ve fesih süreçleriyle ilgili uyuşmazlıklarınızı yazabilir; mevzuat uzmanlarımızın değerlendirmelerini inceleyebilirsiniz.