İki Haklı İhtar Sebebiyle Kiracının Tahliyesi Davası ve Noter İhtar Şartları
- TBK Madde 352/2 uyarınca aynı kira dönemi içerisinde iki ayrı aya ait ödenmeyen kira için kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olması tahliye için yeterli yasal nedendir.
- Kiracının ihtarı aldıktan sonra kirayı 30 gün içinde ödemesi ihtarı haksız kılmaz; tebliğ anında borç ödenmemişse ihtar hukuken geçerli ve haklı kalır.
- İhtarların mutlaka noter kanalıyla veya icra müdürlüğü ödeme emri (Örnek 13) tebligatıyla yapılması ispat şartıdır; SMS ve WhatsApp mesajları geçersizdir.
- Tahliye davası kira yılının devamında açılamaz; iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren kesin olarak 1 AY İÇİNDE açılmalıdır.
- Kira sözleşmesinde muacceliyet şartı bulunsa dahi (bir kira ödenmeyince kalanlar muaccel olur şartı), konut kiralarında çatılı işyeri koruması gereği geçersizdir; her ay için ayrı vadesinde ihtar çekilmelidir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 352/2 hükümleri ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları ışığında; aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar şartları, noter ihtarnamesi ve icra takibi (Örnek No: 13) usulleri, ihtardan sonra yapılan ödemelerin haklılığı düşürmemesi kuralı, kira yılı bitiminden itibaren 1 aylık hak düşürücü dava açma süresi, somut tahliye krokisi ve Sulh Hukuk Mahkemesi Tahliye Dava Dilekçesi Taslağı.
| Değerlendirme Kriteri | Geçerli / Haklı Sayılan Durum | Geçersiz / Haksız Sayılan Durum | Yargıtay 3. Hukuk Dairesi İlkesi |
|---|---|---|---|
| İhtarların Zaman Dilimi | Aynı kira yılı içindeki iki farklı ay | Farklı kira yıllarına dağılmış ihtarlar | Dönem bölünemez; her kira yılı kendi içinde bağımsız değerlendirilir |
| İhtar Tebliğ Şekli | Noter ihtarnamesi veya İcra Örnek No: 13 | Sözlü uyarı, SMS, WhatsApp veya e-posta | Tebligat Kanunu'na uygun resmi tebliğ mazbatası zorunludur |
| Ödemenin Yapıldığı An | İhtar tebliğ edildikten sonra ödeme | İhtar tebliğ edilmeden önce bankaya yatırma | Tebliğ anında borcun varlığı yeterlidir; sonradan ödeme hakkı ortadan kaldırmaz |
| Dava Açma Süresi | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde | Kira yılı bitmeden önce veya 1 ay geçtikten sonra | 1 aylık süre hak düşürücüdür; hakim resen dikkate alır ve reddeder |
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliyenin Yasal Dayanağı ve Mantığı
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin ikinci fıkrası, kiraya verene kiracının sürekli ödeme aksatmalarına karşı çok güçlü bir fesih ve tahliye hakkı tanımıştır.
Kanun metni şöyledir: 'Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre için bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.'
Bu maddenin temel amacı; kiracının kira ödemelerini sürekli geciktirerek ev sahibini mağdur etmesini, ev sahibini her ay ihtarname çekmek ve noter masrafı yapmak zorunda bırakmasını engellemektir. Yasa koyucu bu davranışa giren kiracıyı koruma altına almaktan vazgeçmekte ve ev sahibine sözleşmeyi tek taraflı dava yoluyla bitirme imkanı vermektedir.
İki Haklı İhtarın Şartları ve Muacceliyet Kuralı
İki haklı ihtarın oluşabilmesi için kanunun ve Yargıtay içtihatlarının aradığı katı şartlar şunlardır:
1. Kiranın Muaccel Olması (Vadesinin Gelmiş Olması): Kira sözleşmesinde kira ödeme günü ne olarak kararlaştırılmışsa (örneğin her ayın 1'i ile 5'i arası) o sürenin tamamen geçmiş olması gerekir. Vadesi gelmemiş bir ay için ihtar çekilirse o ihtar mutlak surette geçersizdir.
2. İki İhtarın da Aynı Kira Yılı İçinde Olması: Örneğin sözleşme 1 Eylül 2025 başlangıçlı ise, birinci kira yılı 31 Ağustos 2026 tarihinde sona erer. Bu dönem içinde çekilen iki ihtar geçerlidir. Ancak bir ihtar Temmuz 2026'da (ilk yıl), ikinci ihtar Ekim 2026'da (ikinci yıl) çekilmişse bunlar birleştirilemez; dava açılamaz.
3. İki Ayrı Aya Ait Kira Borcu Bulunması: Aynı ayın kirası için iki defa ihtar çekilmesi iki haklı ihtar sayılmaz. İhtarların mutlaka iki ayrı aya ait borçları konu alması zorunludur.
İhtardan Sonra Yapılan Ödemelerin Hukuki Durumu
Kiracıların ve çoğu zaman vekillerin en çok yanılgıya düştüğü nokta şudur: Kiracı noter ihtarnamesi tebliğ edildikten sonra 30 günlük süre içinde parayı bankaya yatırdığında 'ben borcumu ödedim, dava açamazsın' savunmasında bulunur.
Oysa Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre; kiracının ihtar tebliğ edildikten sonra borcunu ödemesi yalnızca temerrüt nedeniyle tahliye davası (TBK 315) açılmasını engeller. Ancak İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASINI KESİNLİKLE ENGELLEMEZ!
Kriter son derece basittir: İhtarname kiracıya ulaştığı (tebliğ edildiği) gün ve saatte kira bedeli ödenmemiş durumda mıdır? Cevap evet ise, o ihtar hukuk dünyasında doğmuş ve haklılığını sonsuza dek kazanmıştır. Kiracı sonradan parayı yatırsa dahi ev sahibi kira yılı bitiminde tahliye davasını açar ve tahliye kararını alır.
Noter İhtarnamesinin Taşıması Gereken Zorunlu Unsurlar
İhtarname alelade bir mektup veya mesaj değildir. Mahkemede geçerli bir haklı ihtar sayılabilmesi için metinde şu unsurların eksiksiz yer alması şarttır: - Kiracının açık kimlik ve adres bilgileri, - Kiralanan taşınmazın tam adresi, - Hangi aylara ait kiranın ödenmediği (Örn: '2026 yılı Nisan ayı kira bedeli olan 25.000 TL'), - Ödenmesi gereken net meblağ ve paranın yatırılacağı ev sahibine ait IBAN bilgisi, - TBK Madde 315 uyarınca konut ve çatılı işyerleri için KESİNTİSİZ EN AZ 30 GÜNLÜK ödeme süresi tanındığı ihtarı, - Süre içinde ödenmemesi halinde tahliye davası açılacağı uyarısı.
Bu unsurlardan biri eksik olursa (örneğin süre belirtilmezse veya ay belirtilmeden soyut borç istenirse) ihtar geçersiz sayılır ve tahliye davası reddedilir.
Kira Yılı Bitiminde Dava Açma İçin Hak Düşürücü Yasal Süre
İki haklı ihtar şartı oluştuktan sonra ev sahibi derhal ertesi gün dava açamaz. Bu davanın açılabilmesi için iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının fiilen bitmesi beklenmek zorundadır.
Kira yılı bittikten sonra ise kanunun çizdiği KESİN BİR (1) AYLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE başlar. Örnek: Kira sözleşmesi başlangıcı 15 Ekim 2025 ise, kira yılı 14 Ekim 2026 günü dolar. Ev sahibinin davayı açabileceği yasal süre 15 Ekim 2026 ile 14 Kasım 2026 tarihleri arasıdır.
Eğer ev sahibi bu 1 aylık süreyi geçirirse, iki haklı ihtar hakkı düşer. Kira sözleşmesi TBK 347 uyarınca 1 yıl daha uzamış sayılır ve o ihtarlara dayanarak bir daha tahliye davası açılamaz. Hakim bu 1 aylık süreyi kamu düzeninden sayar ve kiracı itiraz etmese dahi kendiliğinden (resen) inceleyerek davayı süre aşımından reddeder.
Dava Şartı Arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesi Yargılama Aşaması
7445 Sayılı Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen Madde 18/B uyarınca; 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında (tahliye davaları dahil) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak DAVA ŞARTIDIR.
Bu nedenle 1 aylık dava açma süresi içinde öncelikle adliye arabuluculuk bürosuna başvurulmalıdır. TBK 353 ve HMK hükümleri uyarınca arabuluculuğa başvurulması dava açma süresini durdurur.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa 'Son Tutanak' alınarak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır. Mahkeme duruşma açarak noter tebligat mazbatalarını ve banka hesap ekstrelerini inceler. İki ihtarın usulüne uygun tebliğ edildiği ve tebliğ anında borcun ödendiğinin kanıtlanamadığı görülürse kiracının tahliyesine karar verilir.
Sulh Hukuk Mahkemesi İki Haklı İhtar Tahliye Dava Dilekçesi Taslağı
Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulacak örnek tahliye dava dilekçesi metni:
NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE (Taşınmazın Bulunduğu Yer)
DAVACI (KİRAYA VEREN): Adı Soyadı (T.C. Kimlik No: ...) Adres: ...
VEKİLİ: (Avukat Adı, Baro Sicil No, Adres)
DAVALI (KİRACI): Adı Soyadı (T.C. Kimlik No: ...) Adres: (Kiralanan Taşınmaz Adresi)
DAVA DEĞERİ: ... TL (Bir yıllık kira bedeli tutarı)
KONU: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2 uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle kira sözleşmesinin feshi ve davalının kiralanan taşınmazdan TAHLİYESİ talebidir.
AÇIKLAMALAR: 1. Davalı kiracı, müvekkile ait '...' adresindeki mecurda .../.../.... başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak oturmaktadır. Aylık kira bedeli ... TL olup her ayın 1-5'i arasında ödenmesi kararlaştırılmıştır. 2. Davalı, .../.../.... - .../.../.... kira yılı içerisinde kira borçlarını süresinde ödememiş; - ... ayı kira bedelini ödememesi sebebiyle ... Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmiş ve ... tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. - ... ayı kira bedelini de süresinde ödememesi sebebiyle ... Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı ikinci ihtarnamesi keşide edilmiş ve ... tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. 3. Böylelikle aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira borcunu vadesinde ödemeyen davalı aleyhine TBK Madde 352/2 anlamında iki haklı ihtar şartı gerçekleşmiştir. 4. Kira yılının bitimini müteakip yasal 1 aylık süre içinde arabuluculuk bürosuna başvurulmuş (... Arabuluculuk Bürosu ... Büro Dosya No), ancak taraflar anlaşamamıştır.
HUKUKİ SEBEPLER: 6098 Sayılı TBK m. 352/2, 6100 Sayılı HMK, 6325 Sayılı HUAK. DELİLLER: Kira sözleşmesi, noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhleri, banka kayıtları, arabuluculuk son tutanağı.
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle; davanın kabulü ile davalının kiralanan mecurdan TAHLİYESİNE ve taşınmazın boş olarak müvekkile teslimine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. GG/AA/YYYY
Davacı Vekili (İmza)
İki Haklı İhtar İle Kiracı Tahliyesi Adım Adım Yol Haritası
Kirasını geciktiren kiracıya karşı iki haklı ihtar oluşturup tahliye davası açma aşamaları.
İlk Ödenmeyen Ay İçin Noterden Birinci Haklı İhtarı Çekin
Kira ödeme günü geçtikten sonra noter kanalıyla kiracıya hangi ayın kirasının ödenmediğini, tutarını ve 30 günlük yasal ödeme süresini içeren ihtarnameyi tebliğe çıkarın.
Aynı Kira Yılında Farklı Bir Ay İçin İkinci Haklı İhtarı Gönderin
İlk ihtardan sonraki bir ayda kiracı yine ödeme yapmazsa, aynı kira dönemi sınırları içinde kalmak kaydıyla ikinci noter ihtarnamesini veya Örnek No: 13 icra takibini gönderin.
Kira Yılının Bitmesini Bekleyin
İki haklı ihtar oluştuktan sonra kira dönemi devam ederken dava açmayın. Kira sözleşmesinde yazılı yıllık sürenin dolduğu günü takvime not edin.
Kira Yılı Bitiminden İtibaren 1 Ay İçinde Tahliye Davası Açın
Sözleşme yılının bittiği günden itibaren 1 ay içinde önce zorunlu arabuluculuk bürosuna başvurun, anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davanızı ikame edin.
Bu Konu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilmek için ihtarların hangi zaman diliminde çekilmesi gerekir?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2 uyarınca ihtarların KESİNLİKLE AYNI KİRA YILI İÇİNDE ve İKİ FARKLI AYA ait ödenmeyen kira bedelleri için çekilmiş olması kanuni zorunluluktur. Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesinde Ocak ve Mart ayları için ayrı ayrı çekilen ihtarlar şartı sağlar. Ancak bir önceki kira yılına ait bir ihtar ile yeni kira yılına ait bir ihtar birleştirilerek iki haklı ihtar davası açılamaz.
Kiracı ihtarı aldıktan sonra kirayı 30 gün içinde öderse o ihtar yine de 'haklı ihtar' sayılır mı?
EVET, kesinlikle haklı ihtar sayılır. İki haklı ihtar kurumunun amacı kiracının ödemede temerrüde düşmesini değil, kirayı zamanında ödemeyerek ev sahibini ihtar çekmek zorunda bırakmasını cezalandırmaktır. Kiracı noter ihtarnamesi veya icra ödeme emri kendisine tebliğ edildikten SONRA borcunu ödese dahi o ihtar geçerli ve haklı bir ihtar olarak kayda geçer. Önemli olan ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihte kiranın ödenmemiş olmasıdır.
İki haklı ihtar noterden mi çekilmelidir, SMS veya WhatsApp mesajı geçerli olur mu?
TBK Madde 352/2 açıkça ihtarın 'yazılı olarak' yapılmasını aramaktadır. Ancak ispat kolaylığı ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin katı içtihatları gereğince ihtarların ya NOTER KANALIYLA gönderilmesi ya da İcra Dairesi aracılığıyla Örnek No: 13 ödeme emri şeklinde tebliğ edilmesi şarttır. SMS, WhatsApp veya sözlü bildirimler tebliğ tarihi ve içeriği tereddüt doğuracağından mahkemelerce iki haklı ihtar kapsamında geçerli kabul edilmez.
İki haklı ihtar oluştuktan sonra tahliye davası ne zaman açılmalıdır?
TBK Madde 352/2 gereğince tahliye davası, iki haklı ihtarın çekildiği KİRA YILININ BİTİMİNDEN İTİBAREN BİR (1) AY İÇİNDE açılmak zorundadır. Kira yılı bitmeden dava açılamaz (erken açılan dava reddedilir). Kira yılı bittikten sonra 1 aylık hak düşürücü süre geçirilirse iki haklı ihtar hakkı düşer ve o döneme dayanarak bir daha dava açılamaz.
İhtarda kira bedelinin ödenmesi için 30 günlük süre tanınması zorunlu mudur?
TBK 315 uyarınca tahliye ihtarlarında kiracıya konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi şarttır. İhtarnamede hangi aylara ait ne kadar kira istendiği kuruşu kuruşuna açıkça gösterilmeli ve banka hesap bilgileri yer almalıdır. Muaccel olmayan (günü henüz gelmemiş) bir kira için ihtar çekilirse o ihtar haklı sayılmaz.
Kiracı kirayı ihtarname noterden postalanmadan önce ama tebliğden sonra öderse durum ne olur?
Haklılığın kriteri kiranın 'ödendiği an' ile 'ihtarın tebliğ edildiği an' arasındaki ilişkidir. Kiracı parayı ihtarname kendisine tebliğ edilmeden önce bankaya yatırmışsa o ihtar haksız hale gelir ve iki haklı ihtara sayılamaz. Ancak ihtarname tebliğ edildikten sonra (aynı gün dahi olsa) yapılan ödemeler ihtarı haklı olmaktan çıkarmaz.
TÜİK 12 aylık ortalama TÜFE tavan artışını, eski-yeni kira farkını ve kira gelir vergisi istisnasını hesaplayın.
2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Hesaplama
6098 S.K. TBK m. 344 uyarınca 12 aylık ortalama TÜFE tavanı ile yeni kira ve yıllık artış tutarı.
Kira Gelir Vergisi ve Stopaj Hesaplama
2026 yılı 47.000 TL konut istisnası, %15 götürü gider indirimi ve ticari işyeri stopaj kesintisi.
Çalışma Hayatı ve Hak Arama Araştırmacısı
Kadın çalışan hakları, evlilik ve askerlik nedeniyle iş akdi feshi, yıllık izin ve yeni iş arama izni mevzuatı üzerine uzmanlaşmış içerik yazarı.
Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu: Süre Sınırı ve Kefaletten Kurtulma Yolları
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 583, 584, 586 ve 598 hükümleri ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatları çerçevesinde; kira sözleşmelerinde kefaletin katı şekil şartları (el yazısı, azami miktar ve tarih zorunluluğu), evli kefillerde eşin yazılı rızasının mutlak butlan etkisi, sözleşmenin uzaması halinde ilk yılın bitimiyle kefaletin kendiliğinden sona ermesi kuralı, adi ve müteselsil kefalet farkı, somut maliyet simülasyonu ve İcra Dairesi itiraz dilekçesi taslağı.
Kısa Süreli Konut Kiralamalarında İzin Belgesi ve Apartman İhtilafları
7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun uyarınca Airbnb ve kısa süreli kiralamalarda Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi alma zorunluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin yüzde 100 oybirliği şartı, izinsiz kiralamalara uygulanan 100.000 TL ile 1.000.000 TL arası idari para cezaları, apartman yönetiminin müdahalenin men'i davası ve resmi noter ihtarname taslağı.
Erken Tahliyede Kiracının Sorumlulukları ve Makul Süre (TBK 325) Rehberi
6098 Sayılı TBK m. 325 uyarınca sözleşme bitmeden evi boşaltan kiracının kira sorumluluğu, Yargıtay'ın 1-3 aylık makul süre kriteri, ikame kiracı bulma formülü ve noter ihtarname taslağı.
Bu Konu Hakkında Sorunuz veya Yaşadığınız Bir Uyuşmazlık Var mı?
Kıdem, ihbar, işe iade, mobbing ve fesih süreçleriyle ilgili uyuşmazlıklarınızı yazabilir; mevzuat uzmanlarımızın değerlendirmelerini inceleyebilirsiniz.