Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu: Süre Sınırı ve Kefaletten Kurtulma Yolları

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde mülk sahipleri, kira bedellerinin düzenli ödenmesini garanti altına almak ve olası temerrüt risklerini bertaraf etmek amacıyla kiracıdan sıklıkla bir veya birden fazla kefil talep etmektedir. Toplumda dostluk, akrabalık veya iş ilişkilerine dayalı olarak iyi niyetle imzalanan kira kontratı kefaletleri, kiracının ekonomik darboğaza girmesi veya kirasını ödememesi durumunda kefiller için çok ağır finansal ve hukuki yıkımlara dönüşebilmektedir.

Ancak Türk hukuk sistemi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 581 ila 603. maddeleri arasında kefalet sözleşmesini düzenlerken kefili koruyucu son derece katı emredici kurallar getirmiştir. Kanun koyucu, anlık bir ricayla veya düşüncesizce kefil olunmasını engellemek amacıyla sözleşmenin geçerliliğini ağır şekil şartlarına bağlamış; ayrıca evlilik birliğinin ekonomik güvenliğini temin etmek üzere eşin yazılı rızasını mutlak geçerlilik koşulu haline getirmiştir.

Kira ilişkilerinde en büyük yanılgı, sözleşmeyi imzalayan kefilin kiracı evde oturduğu müddetçe (beş yıl, on yıl boyunca) her dönemdeki kira borçlarından kesintisiz sorumlu olacağının zannedilmesidir. Oysa Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin onlarca yıldır istikrar kazanmış yerleşik içtihatları; kira sözleşmesi kanunen uzasa dahi kefilin sorumluluğunun kural olarak yalnızca ilk kira yılı ile sınırlı olduğunu açıkça hükme bağlamıştır. Bu rehberde kira sözleşmesinde kefaletin geçerlilik şartlarını, eş rızası kuralını, uzayan yıllarda kefaletin sona ermesini, somut icra simülasyonunu ve icra dairesine verilecek itiraz dilekçesini ayrıntılarıyla inceliyoruz.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 583. maddesi uyarınca kefalet sözleşmesi ancak kanunda emredilen katı şekil şartlarına tam olarak uyulduğu takdirde geçerlilik kazanır. Bu şartlar kamu düzenine ilişkin olup mahkeme hakimi ve icra müdürlüğü tarafından kendiliğinden (re'sen) gözetilir:

• Yazılı Şekil ve El Yazısı Zorunluluğu: Kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması şarttır. Ancak sıradan bir imza yetmez; kanun kefilin korunması için bizzat kefilin kendi el yazısıyla yazması gereken zorunlu unsurlar belirlemiştir.

• Azami Sorumluluk Miktarının El Yazısıyla Yazılması: Kefilin sorumlu olacağı azami parasal tutar (örneğin 'Azami 50.000 TL bedelle kefilim') bizzat kefilin kendi el yazısıyla rakam veya yazıyla sözleşmeye kaydedilmelidir. Matbu basılmış, bilgisayarla yazılmış veya sonradan doldurulmuş tutarlar geçersizdir.

• Kefalet Tarihinin El Yazısıyla Yazılması: Kefalet sözleşmesinin imzalandığı günün tarihi (gün, ay, yıl olarak) kefilin kendi el yazısıyla sözleşmeye yazılmalıdır.

• Müteselsil Kefil Sıfatının El Yazısıyla Yazılması: Kefil eğer müteselsil kefil sıfatıyla borç altına girecekse; 'müteselsil kefil' veya 'müteselsil kefil sıfatıyla borçtan sorumluyum' ibaresini bizzat kendi el yazısıyla yazmalıdır. Aksi halde sözleşme en fazla adi kefalet sayılır.

Uygulamada kırtasiyeden alınan standart kira kontratlarının arkasına sadece isim, adres ve imza atılarak yapılan kefaletler bu şekil şartlarını taşımadığından hukuken kesin hükümsüzdür (batıldır).

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Türk hukukuna giren en radikal koruma mekanizmalarından biri Eşin Yazılı Rızası şartıdır (TBK Madde 584). Bu hüküm aile birliğinin ekonomik varlığını ani kefalet borçlarına karşı korumayı amaçlar:

• Rızanın Zamanlaması: Evli bir kimsenin kira sözleşmesine kefil olabilmesi için, sözleşmenin kurulmasından önce veya en geç sözleşmenin imzalandığı anda eşinin yazılı rızasını almış olması kanuni zorunluluktur.

• Sonradan Verilen Rıza Geçersizdir: Sözleşme imzalandıktan günler veya aylar sonra eşten alınan rıza sözleşmeyi geçerli hale getirmez. Sözleşme anında rıza yoksa kefalet baştan itibaren ölü doğmuştur.

• Rızanın Şekli: Eşin rızasının da yazılı olması ve kefil olunacak azami borç miktarını içermesi zorunludur. 'Kira sözleşmesine kefil olmasına rıza gösteriyorum' şeklindeki rıza beyanı sözleşme altına veya ayrı bir belgeye eş tarafından imzalanmalıdır.

• İstisnalar: Mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı bulunmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça bu kuraldan vazgeçilemez. Ticaret siciline kayıtlı ticari işletme sahiplerinin işletmeyle ilgili kefaletleri hariç olmak üzere, bireysel kira kefaletlerinde eş rızası istisnasız aranır.

Eşin yazılı rızası bulunmayan kira kefaleti mutlak butlanla sakattır. Ev sahibi icra takibi başlatsa dahi kefil 'Eşimin rızası yoktur' diyerek icra mahkemesinde takibi tamamen iptal ettirebilir.

Kira sözleşmelerinde kefaletin türü, ev sahibinin borcu hangi aşamada ve hangi sırayla kefilden talep edebileceğini belirler. Kanun iki temel kefalet modeli öngörmüştür:

• Adi Kefalet (TBK Madde 585): Sözleşmede kefilin sıfatı açıkça belirtilmemişse veya müteselsil kefil ibaresi kefilin el yazısıyla yazılmamışsa kefalet adi kefalettir. Adi kefalette kefil 'Tartışma Def'i' (önce asıl borçluya başvurma def'i) hakkına sahiptir. Ev sahibi önce kiracıya başvurup onu takip etmeden, borçlu hakkında aciz belgesi almadan veya borçlunun iflası gerçekleşmeden kefilden tek bir kuruş dahi talep edemez.

• Müteselsil Kefalet (TBK Madde 586): Kefil borçlu ile birlikte müteselsil kefil sıfatıyla veya bu anlama gelen bir ifadeyle borç altına girmişse ev sahibi belirli şartlarla kefile gidebilir. Ancak kanun müteselsil kefalette dahi ev sahibine doğrudan sınırsız dava hakkı vermemiştir. Alacaklı ev sahibi; kiracıyı ifaya çağırmak, ödeme süresi tanımak ve bu ihtarın sonuçsuz kaldığını veya kiracının açıkça ödeme güçlüğü içinde olduğunu belgelemek zorundadır.

Her iki kefalet türünde de kefilin sorumluluğu yalnızca sözleşmede kararlaştırılan azami tutarla sınırlıdır.

Kira uyuşmazlıklarında yargıya intikal eden dosyaların ezici çoğunluğu, kira süresinin bitmesinden sonraki yıllarda biriken kira alacaklarına ilişkindir. 6098 Sayılı Kanun'un 347. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşme bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı şartlarla birer yıl süreyle kendiliğinden uzar.

İşte tam bu noktada Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları emredici bir kural koymuştur:

"Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu kural olarak sözleşmede kararlaştırılan ilk kira süresi (genellikle 1 yıl) ile sınırlıdır. Kira sözleşmesinin kanun gereği kendiliğinden uzaması durumunda, sözleşmede açıkça uzayan dönemler için de kefaletin devam edeceğine dair kefilin kendi el yazısıyla yazılmış bir taahhüdü ve azami miktar/süre sınırı bulunmadıkça kefilin sorumluluğu ilk yılın bitimiyle kendiliğinden sona erer. Uzayan dönemde kiracının ödemediği kiralardan kefil sorumlu tutulamaz."

Sözleşmede matbu olarak yazılan 'Kefil bu sözleşmenin uzaması halinde de borçtan sorumludur' şeklindeki genel ve belirsiz maddeler Yargıtay tarafından kesin olarak geçersiz sayılmaktadır. Çünkü bir kimsenin ucu açık, süresi ve miktarı belirsiz bir borç altına sokulması TBK'nın genel ahlak ve kişilik haklarını koruyan ilkelerine aykırıdır.

Mevzuat ve yargı içtihatlarının kefili nasıl koruduğunu somut bir finansal örnek üzerinden inceleyelim:

01.01.2024 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi imzalanmış olsun. İlk yıl kira bedeli aylık 20.000 TL'dir. Kefil sözleşmeye azami 40.000 TL sınırla kendi el yazısıyla kefil olmuştur. Kiracı ilk yıl kiralarını düzenli ödemiş, ancak 2025 ve 2026 yıllarında kira sözleşmesi kanunen uzamış ve kiracı son 6 aydır aylık 35.000 TL'den toplam 210.000 TL kira borcu biriktirmiştir.

Ev sahibi 2026 yılı Ekim ayında hem kiracıya hem de kefile karşı 210.000 TL kira aslı + 25.000 TL işlemiş faiz ve 18.000 TL icra masrafı olmak üzere toplam 253.000,00 TL tutarında icra takibi başlatmıştır.

Hukuki ve Mali Değerlendirme Tablosu:

1. Uzayan Yıllar Ayrımı: Takibe konu edilen 210.000 TL'lik kira borcu 2026 yılına (3. kira yılına) aittir. Kefilin sorumluluğu ise 31.12.2024 tarihinde (ilk yılın sonunda) kendiliğinden sona ermiştir.

2. Yasal Sorumluluk Tavanı: İlk yıldan hiç borç kalmadığından kefilin uzayan 2025 ve 2026 yıllarına ait borçtan sorumluluğu 0,00 TL'dir.

3. Eş Rızası Durumu: Kefil evli olup sözleşmede eşinin yazılı rızası da yoksa, ilk yıldan borç kalmış olsaydı dahi sorumluluğu mutlak butlan nedeniyle 0,00 TL olacaktı.

4. Kefilin Net Tasarrufu: Kefil kendisine gelen ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ettiği takdirde 253.000,00 TL'lik haksız icra borcundan tamamen kurtulmuş olmaktadır.

Hakkında haksız yere icra takibi başlatılan veya ev sahibi tarafından temerrüt ihtarnamesi gönderilen bir kefilin başvurabileceği hukuki kurtulma yolları şunlardır:

• İcra Takibine Yedi Gün İçinde İtiraz: Kefile İcra Dairesi'nden 'Örnek No: 7 İlamsız Takip Ödeme Emri' veya 'Örnek No: 13 Tahliye İstemli Ödeme Emri' geldiğinde, tebliğ tarihinden itibaren KESİNLİKLE 7 GÜN İÇİNDE icra müdürlüğüne yazılı itiraz dilekçesi sunulmalıdır. İtirazda kefaletin şekil şartlarına uyulmadığı, eş rızasının bulunmadığı, kira süresinin sona erdiği ve uzayan yıllardan sorumlu olunmadığı bildirilmelidir.

• İtirazın Kaldırılması Davasında Savunma: Ev sahibi itirazı kaldırmak için İcra Hukuk Mahkemesi'nde dava açarsa, kefil sözleşmenin TBK 583 ve 584'e aykırılığını ve Yargıtay'ın ilk yıl kuralını ileri sürer. İcra mahkemesi sözleşmedeki el yazısı noksanlığını ve eş rızasını görünce ev sahibinin davasını reddeder ve ev sahibini yüzde yirmi icra inkar tazminatına mahkum edebilir.

• Menfi Tespit Davası Açılması: İcra takibinden önce veya takipten sonra kefil, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde 'Borçlu Olmadığının Tespiti (Menfi Tespit)' davası açarak kefalet ilişkisinin geçersizliğini veya süresinin bittiğini kesin hükümle karara bağlatabilir.

• On Yıllık Azami Süre Sınırı: TBK Madde 598 uyarınca, bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, sözleşmede aksine hüküm bulunsa dahi kurulduğu tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden sona erer.

Kira borcu sebebiyle haksız icra takibine maruz kalan kefilin ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde ilgili icra müdürlüğüne sunabileceği örnek itiraz dilekçesi metni aşağıdadır:

İSTANBUL NÖBETÇİ İCRA MÜDÜRLÜĞÜ'NE
DOSYA NO: 2026 / ....... ESAS

İTİRAZ EDEN (KEFİL) : [Adınız Soyadınız] - T.C. Kimlik No: [..........] ADRES : [İkametgah Adresiniz]

ALACAKLI (KİRAYA VEREN): [Ev Sahibinin Adı Soyadı / Şirket Unvanı] VEKİLİ : Av. [..........]

BORÇLU (KİRACI) : [Asıl Kiracının Adı Soyadı]

TEBLİĞ TARİHİ : [Ödeme Emrinin Tebliğ Edildiği Tarih] KONU : Ödeme emrine, borca, ferilerine, faize, kefalet sıfatına ve takibe KESİN İTİRAZLARIMIN sunulması ile takibin durdurulması talebidir.

AÇIKLAMALAR :

1. Yukarıda esas numarası yazılı müdürlüğünüz dosyasından tarafıma gönderilen ilamsız takip ödeme emrini ..... / ..... / 2026 tarihinde tebellüğ etmiş bulunmaktayım. Yasal 7 (yedi) günlük süresi içerisinde takibe, borca, faize ve tüm ferilerine açıkça itiraz ediyorum.

2. ŞÖYLE Kİ; a) KEFALET ŞEKİL ŞARTLARINA AYKIRIDIR (TBK MD. 583): Takibe dayanak yapılan kira sözleşmesinde kefilin sorumlu olacağı azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil ibaresi bizzat kendi el yazımla yazılmamıştır. Kanunun emredici şekil şartını taşımayan kefalet sözleşmesi kesin hükümsüzdür (batıldır).

b) EŞ RIZASI BULUNMAMAKTADIR (TBK MD. 584): Sözleşme tarihinde evli bulunmaktayım ve kefalet için eşim tarafından verilmiş yazılı bir rıza beyanı mevcut değildir. Eş rızası bulunmayan kefalet sözleşmesi mutlak butlanla sakattır.

c) SÖZLEŞME SÜRESİ BİTMİŞTİR (UZAYAN DÖNEMDEN SORUMSUZLUK): Kira sözleşmesi [Kira Başlangıç Tarihi] tarihinde 1 yıl süreli olarak akdedilmiştir. Takibe konu edilen kira borçları ise sözleşmenin kanunen uzadığı sonraki yıllara aittir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları uyarınca, kira sözleşmesi uzasa dahi kefilin sorumluluğu ilk 1 yıllık kira süresinin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Uzayan dönem borçlarından kefilin sorumluluğu bulunmamaktadır.

3. Açıklanan nedenlerle alacaklıya hiçbir borcum bulunmamaktadır. Asıl alacağa, işlemiş faize, faiz oranına, vekalet ücretine ve tüm icra ferilerine açıkça itiraz ediyorum.

NETİCE VE TALEP : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; 1) Takibe, borca, faize ve ferilerine yönelik İTİRAZLARIMIN KABULÜ İLE, 2) Tarafım yönünden icra takibinin İİK Madde 62 ve ilgili mevzuat uyarınca DERHAL DURDURULMASINA karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

Tarih: ..... / ..... / 2026 İtiraz Eden Kefil: [Adınız Soyadınız] İmza: .......................................

Kira sözleşmelerinde kefilin yasal sorumluluğu ve kurtulma haklarıyla ilgili en çok merak edilen soruların yanıtları aşağıdadır.

Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu kira kontratı yenilenince veya uzayınca devam eder mi?

Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları uyarınca, kira sözleşmesinde açıkça uzayan dönemler için azami bir miktar ve süre sınırı belirtilerek kefilin kendi el yazısıyla taahhüt verilmediği sürece; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 347 uyarınca kira sözleşmesi kanunen uzasa dahi kefilin sorumluluğu İLK KİRA YILININ bitimiyle kendiliğinden sona erer. Uzayan ikinci, üçüncü veya sonraki yıllarda biriken kira borçlarından kefil sorumlu tutulamaz.

Kira kontratına kefil olurken eşin yazılı rızası alınmazsa kefalet geçerli olur mu?

Hayır, kesinlikle geçerli olmaz. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 584. maddesi emredici bir hüküm olup; evli bir bireyin kefil olabilmesi için sözleşmenin kurulduğu anda veya en geç sözleşmeden önce eşinin yazılı rızasının alınmış olması şarttır. Eşin yazılı rızası bulunmayan kira kefaleti sözleşmesi mutlak butlanla sakattır ve ev sahibi bu kefalete dayanarak hiçbir yasal takip veya tahsilat yapamaz.

Kira sözleşmesindeki kefalet miktarının ve tarihinin el yazısıyla yazılmaması kefaleti iptal ettirir mi?

Evet. TBK Madde 583 gereğince kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kefilin sorumlu olacağı azami miktarın, kefalet tarihinin ve müteselsil kefil sıfatının bizzat KEFİLİN KENDİ EL YAZISIYLA yazılmış olması kanuni geçerlilik şartıdır. Matbu kira kontratında bu kısımlar daktilo veya bilgisayarla doldurulmuşsa ya da sadece kefilin imzası bulunuyorsa kefalet hukuken geçersizdir.

Ev sahibi kirayı alamadığında doğrudan kefile icra takibi başlatabilir mi?

Kefalet türüne göre değişir. Eğer kefalet adi kefalet ise TBK Madde 585 uyarınca ev sahibi önce asıl borçlu kiracıya başvurmak, borcu takip etmek ve borçlunun iflası veya aciz belgesi alınması gibi durumları belgelemek zorundadır; doğrudan kefile gidemez. Eğer müteselsil kefalet sözleşmesi kurulmuşsa, TBK Madde 586 uyarınca kiracıya ihtarname çekilip sonuçsuz kalması kaydıyla kefile başvurulabilir. Ancak her iki halde de süre bitimi ve limit itiraz hakları saklıdır.

Kira sözleşmesindeki kefil kiracının eve verdiği zararlardan ve aidat borçlarından sorumlu mudur?

Kefilin sorumluluğu sözleşmede açıkça üstlendiği ve kendi el yazısıyla yazdığı azami miktarla sınırlıdır. Sözleşmede yalnızca 'kira bedellerine kefil olunmuştur' ibaresi varsa, kefil apartman aidatı, yakıt gideri veya hor kullanma tazminatından sorumlu tutulamaz. Sözleşmede bu fer'i borçlar da kapsama alınmış olsa dahi toplam talep miktarı kefilin el yazısıyla taahhüt ettiği azami parasal limiti hiçbir şekilde aşamaz.

Ev sahibi haksız yere kefil hakkında icra takibi başlatırsa kefil ne yapmalıdır?

Kefil, icra müdürlüğünden gelen ödeme emrinin tebliğinden itibaren KESİNLİKLE YEDİ GÜN İÇİNDE icra dairesine başvurarak takibe yazılı itirazda bulunmalıdır. İtiraz dilekçesinde kefalet sözleşmesinin şekil noksanlığı sebebiyle geçersiz olduğu, eş rızasının bulunmadığı, kira süresinin bittiği ve uzayan dönem borçlarından sorumlu olunmadığı açıkça belirtilmelidir. Süresinde yapılan itiraz ile icra takibi kendiliğinden durur.