Kira Ödenmemesi Halinde İcra Takibi ve Tahliye Prosedürü: Örnek No 13 ve 30 Gün Kuralı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında mülk sahiplerinin karşılaştığı en büyük hukuki problemlerin başında, kiracının aylık kira bedelini vaktinde ödememesi veya tek taraflı olarak eksik yatırması gelmektedir. Türk hukuk düzeni mülkiyet hakkını ve kira sözleşmesinden doğan alacakları korumak amacıyla iki ayrı tahliye kulvarı ihdas etmiştir:

Birincisi, Sulh Hukuk Mahkemelerinde aylar hatta yıllar süren ve 7445 Sayılı Kanun uyarınca zorunlu arabuluculuk sürecinden geçmesi gereken klasik tahliye davalarıdır. İkincisi ise, 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 269 ile 269/d maddeleri arasında düzenlenen ve uygulamada Örnek No: 13 İcra Takibi olarak adlandırılan son derece hızlı, pratik ve caydırıcı icra yoluyla tahliye prosedürüdür.

İcra yoluyla tahliye sürecinde mülk sahibi, tek bir icra takip talebiyle hem geçmişe dönük tüm birikmiş kira alacaklarını faiziyle tahsil etmek için haciz işlemlerini başlatmakta, hem de borcun 30 gün içinde ödenmemesi halinde İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde arabuluculuk prosedürüne dahi takılmaksızın doğrudan tahliye ilamı alabilmektedir.

Kira hukuku uygulamasında kiracıların en çok düştüğü yanılgı, icra dairesinden gelen ödeme emrini görünce yalnızca ev sahibinin IBAN numarasına çıplak kira bedelini yatırarak takipten ve tahliyeden kurtulacaklarını zannetmeleridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ve Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin istikrar kazanmış yerleşik içtihatları bu konuda katı bir kural koymuştur:

"Örnek No: 13 ödeme emri ile istenen kira borcunun ödenmesi; sadece kira asıl alacağını değil, takip tarihine kadar işlemiş yasal faizi, icra müdürlüğü başvuru ve peşin harçlarını, tebligat masraflarını ve kanuni vekalet ücretini de kapsar. Bu kalemlerin tamamı 30 günlük yasal süre içinde icra dosyasına veya alacaklıya eksiksiz ödenmediği sürece borçlu temerrütten kurtulamaz."

Örneğin kiracı 50.000 TL kira aslı borcunu 30 gün içinde ev sahibinin hesabına yatırmış, ancak dosyada tahakkuk eden 4.200 TL icra harç ve masrafını ödememişse temerrüt hukuken gerçekleşmiş sayılır. İcra Hukuk Mahkemesi 'Kira aslı ödenmiş ama feriler ödenmemiş' diyerek kiracının taşınmazdan tahliyesine karar vermekle yükümlüdür.

Aylık kira bedeli 25.000 TL olan ve son 2 aydır toplam 50.000 TL kira borcu biriken bir konut kiracısı hakkında başlatılan Örnek No: 13 icra takibinin yasal parasal dökümünü inceleyelim:

1. Asıl Alacak ve Faiz Kalemleri:

Ödenmeyen 2 Aylık Kira Aslı: 50.000,00 TL

Takip Tarihine Kadar İşlemiş Yasal Faiz (%9 - %24 Barem): 750,00 TL

Takip Çıkışı Toplamı: 50.750,00 TL

2. İcra Dairesi Yasal Harç ve Masrafları:

Başvurma Harcı (2026): 427,60 TL

Peşin Harç (Binde 5): 253,75 TL

Vekalet Harcı ve Suret: 120,00 TL

Tebligat ve Posta Masrafları (2 Adet): 380,00 TL

İcra Tahsil Harcı (%4,55 - İcra veznesine ödemede): 2.309,12 TL

3. Kanuni İcra Vekalet Ücreti (AAÜT Barem):

İcra Takip Vekalet Ücreti: 8.500,00 TL

Kiracının 30 Gün İçinde Ödemesi Gereken Toplam Tutar: 62.740,47 TL

Kiracı bu 62.740,47 TL'lik tutarın tamamını 30 gün dolmadan icra dosyasına yatırmazsa, ertesi gün İcra Mahkemesi'nde tahliye davası açılır ve mahkeme masrafları da kiracının üzerine yükletilir.

Kiracı kendisine gönderilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederse takip durur. Bu aşamada kiracının yapabileceği itirazlar iki kategoriye ayrılır:

• Kira Sözleşmesine ve İmzaya İtiraz: Kiracı 'Benim böyle bir sözleşmem yok, sözleşmedeki imza bana ait değil' diyerek imzayı açıkça ve ayrıca inkar ederse; sözleşme noterden düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmamışsa, alacaklı ev sahibi İcra Mahkemesi'nde itirazın kaldırılmasını isteyemez. Uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesi'ne taşınır ve imza incelemesi (adli tıp/grafoloji) yapılır.
• Kira Borcuna İtiraz (Borcu Ödedim İddiası): Kiracı sözleşmeye itiraz etmeyip sadece 'Benim borcum yoktur, ben kirayı elden/bankadan ödedim' şeklinde itiraz ederse, sözleşme kesinleşmiş sayılır. Kiraya veren derhal İcra Hukuk Mahkemesi'nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açar.

İcra Hukuk Mahkemesi'nde ispat yükü kiracıdadır. Kiracı borcunu ödediğini ancak İİK Madde 269/c uyarınca noter onaylı makbuz veya banka dekontu gibi yazılı kesin delillerle ispat edebilir. 'Elden ödedim, şahidim var' savunması kabul edilmez. Kiracı ödemeyi belgeleyemezse itirazı kaldırılır, taşınmazdan tahliye edilir ve takip konusu asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına mahkum edilir.

İcra Hukuk Mahkemesi'nden tahliye ilamı alındıktan sonra kiraya veren bu kararla birlikte icra dairesine başvurarak ilamlı icra takibi başlatır.

Süreç şu şekilde işler:

• Tahliye Emri Gönderilmesi: İcra müdürlüğü kiracıya İİK Madde 26 gereğince bir tahliye emri gönderir ve taşınmazı 15 gün içinde boşaltmasını ihtar eder.
• İcranın Geri Bırakılması (Tehir-i İcra): Kiracı kararı istinaf etse dahi tahliye kendiliğinden durmaz. Tahliyeyi durdurabilmenin tek yolu; Bölge Adliye Mahkemesi'nden tehiri icra (icranın geri bırakılması) kararı getirmek ve bunun için icra veznesine üç aylık kira bedeli tutarında nakit teminat yatırmaktır.
• Çilingir ve Kolluk Eşliğinde Zorla Tahliye: 15 günlük süre dolduğu halde kiracı evi boşaltmamış ve tehiri icra kararı getirmemişse, icra memuru, polis/jandarma ve çilingir eşliğinde adrese gidilir. Kapı açılır, kiracının eşyaları yediemin deposuna kaldırılır ve evin anahtarı tutanakla ev sahibine teslim edilir.

Kirasını ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatmadan önce noter kanalıyla temerrüt ihtarnamesi göndermek isteyen veya takip talebine zemin hazırlayan ev sahipleri için örnek ihtarname taslağı aşağıdadır:

İHTARNAME

KEŞİDECİ (KİRAYA VEREN): [Adınız Soyadınız] - T.C. Kimlik No: [..........] [Tebligat Adresiniz]

MUHATAP (KİRACI) : [Kiracının Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [..........] [Kiralanan Taşınmazın Adresi]

KONU : [Ay/Yıl] Dönemine Ait Ödenmeyen Kira Bedellerinin Faiziyle Tahsili, TBK Madde 315 ve İİK Madde 269 Uyarınca 30 Günlük Yasal Temerrüt ve Tahliye İhtarıdır.

AÇIKLAMALAR :

1. Mülkiyeti tarafıma ait olan yukarıda yazılı adresteki taşınmazda, [Kira Başlangıç Tarihi] tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı sıfatıyla oturmaktasınız. Yasal artışlar neticesinde aylık kira bedeliniz [......] TL'dir.

2. Kira sözleşmesinin özel hükümleri gereğince her ayın en geç [Kira Ödeme Günü, Örn: 5'i] gününe kadar banka hesabıma peşin yatırılması gereken kira bedellerinden; - [Örn: 2026 Ağustos] ayı kirası olan [......] TL, - [Örn: 2026 Eylül] ayı kirası olan [......] TL, olmak üzere toplam [......] TL kira alacağı bugüne kadar ödenmemiştir.

3. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi ve 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi hükümleri uyarınca; Ödenmeyen toplam [......] TL kira borcunuzu, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 (OTUZ) GÜN İÇİNDE aşağıda belirtilen banka hesabıma eksiksiz olarak yatırmanızı,

4. Belirtilen 30 günlük yasal süre içinde borcun ferileriyle birlikte ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceğini, aleyhinize İcra Mahkemesi nezdinde tahliye davası açılacağını, taşınmazın icra yoluyla zorla tahliye edileceğini, yargılama ve avukatlık giderlerinin tarafınıza yükleneceğini ihtar ederim.

KEŞİDECİ [Ad Soyad / İmza] Banka IBAN: TR........................

Kira ödenmemesi sebebiyle icra takibi ve tahliye süreçleriyle ilgili en çok merak edilen soruların hukuki yanıtları aşağıdadır.

Örnek No 13 ödeme emri nedir ve ne işe yarar?

Örnek No: 13, İcra ve İflas Kanunu Madde 269 uyarınca kira borcunu ödemeyen kiracılara icra müdürlüğü tarafından gönderilen resmi ödeme emridir. Bu belge kiracıya borcunu 30 gün içinde ödemesi, aksi halde hem haciz uygulanacağı hem de kiralanan taşınmazdan tahliye edileceği uyarısını içerir.

Kiracı 30 günlük süre içinde sadece kira bedelini yatırıp icra masraflarını ödemezse tahliye edilir mi?

Evet. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre temerrüdün bertaraf edilebilmesi için kira aslı ile birlikte işlemiş yasal faiz, icra harç ve giderleri ile kanuni vekalet ücretinin tamamının 30 gün içinde ödenmesi zorunludur. Bakiye icra masrafı kalması halinde temerrüt gerçekleşir ve mahkemece tahliye kararı verilir.

İcra takibi yoluyla tahliye davasında zorunlu arabuluculuk şartı var mıdır?

Hayır. İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi kapsamında İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde açılan tahliye davaları, 7445 Sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır. Bu nedenle arabulucuya gitmeksizin doğrudan İcra Mahkemesi'nde dava açılabilir.

Kiracı icra takibine haksız itiraz ederse ne olur?

Kiracı kira borcu olmadığına dair haksız yere itiraz ederse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nde 'İtirazın Kaldırılması ve Tahliye' davası açar. Kiracı kira ödediğini banka dekontuyla kanıtlayamazsa itirazı kaldırılır, taşınmazdan tahliye edilir ve borcun %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilir.

Kira ödenmediğinde tahliye davası açmak için 30 günlük süre ne zaman başlar?

Otuz günlük yasal ödeme süresi, Örnek No: 13 ödeme emrinin kiracıya PTT memuru tarafından fiilen tebliğ edildiği günün ertesi gününden itibaren başlar. 30 günlük süre tatil gününe denk gelirse süre ilk mesai gününün mesai saati bitimine kadar uzar.