Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları ve İptal Yolları Rehberi
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1 uyarınca yazılı tahliye taahhüdünün hukuken geçerli olabilmesi için kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmesinden SONRAKİ bir tarihte serbest iradeyle düzenlenmiş olması zorunludur.
- Kira sözleşmesinin imzalandığı gün veya kiralanan konut/işyeri fiilen teslim edilmeden önce alınan taahhütler 'müzayaka (zor durum) altında verilmiş' kabul edildiğinden Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatları gereğince mutlak surette geçersizdir.
- Boş kağıda veya tanzim tarihi doldurulmamış taahhütnameye imza atan kiracı, Türk Borçlar Kanunu ve Borçlar Hukuku genel ilkeleri gereğince 'beyaza imza' kuralıyla bağlı sayılır; ancak tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu HMK hükümlerine göre yazılı delille ispatlanabilirse taahhüt iptal edilebilir.
- 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 194 uyarınca aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda, kira sözleşmesinde adı bulunmayan eşin açık yazılı rızası olmaksızın verilen tahliye taahhütnameleri hukuken geçersizdir ve diğer eş tahliye takibine itiraz hakkına sahiptir.
- Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 AY içinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatmak veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmak zorundadır; 1 aylık hak düşürücü süre geçirilirse taahhüde dayalı tahliye hakkı tamamen düşer.
- İcra dairesinden gelen tahliye emrine karşı tebliğden itibaren 7 GÜN içinde icra dairesine itiraz edilirse takip anında durur; kiraya veren imzaya veya tarihe itirazı gidermek için İcra Hukuk Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmak zorundadır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1 ve 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu Madde 272-275 kapsamında tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan veya boş tarihe imza atılan taahhütlerin iptal yolları, Türk Medeni Kanunu Madde 194 aile konutu koruması, icra takibine 7 günlük itiraz prosedürü, somut tahliye masraf simülasyonu ve icra mahkemesi itiraz dilekçe taslağı.
Tahliye Taahhütnamesi Hukuki Geçerlilik ve İptal Kriterleri Matrisi (TBK Md. 352 ve İİK)
| Hukuki Parametre / Senaryo | Hukuki Durum ve Sonuç | Yasal Dayanak ve İçtihat | Kiracının Başvurabileceği Hukuki İtiraz Yolu |
|---|---|---|---|
| Kira Sözleşmesi ile Aynı Gün İmzalanan Taahhütname | Mutlak surette GEÇERSİZDİR; kiracının serbest iradesiyle verilmediği karinedir | TBK m. 352/1, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik kararları | Tanzim tarihi ile sözleşme tarihi karşılaştırılarak icra takibine veya tahliye davasına itiraz edilir |
| Kira Başlangıcından Sonraki Bir Tarihte İmzalanan Taahhütname | Hukuken bütünüyle GEÇERLİDİR; kiralanan teslim edildikten sonra verildiği için irade sakatlığı sayılmaz | TBK m. 352/1 amir hükmü | İrade fesadı (tehdit, cebir, hile) veya sahtelik yoksa kiracı taahhüt edilen tarihte tahliye etmekle yükümlüdür |
| Tarih Kısmı Boş Bırakılarak İmzalanan Taahhütname | Geçerli kabul edilir (Beyaza imza kuralı); ancak anlaşmaya aykırı doldurulduğu ispatlanırsa hükümsüz kılınabilir | TBK Genel Hükümler ve Yargıtay içtihatları | HMK m. 200 gereğince yazılı delil (senet, yazılı mutabakat, e-posta) ile anlaşmaya aykırı doldurulduğu ispatlanmalıdır |
| Aile Konutunda Diğer Eşin Rızası Olmadan Verilen Taahhüt | Askıda hükümsüz / GEÇERSİZDİR; diğer eşin açık yazılı muvafakati zorunludur | 4721 Sayılı TMK m. 194, TBK m. 349 | İmza atmayan eş icra takibine üçüncü şahıs veya taraf olarak itiraz eder; Aile Mahkemesi'nde aile konutu tespiti davası açılır |
| Kiraya Verenin 1 Aylık Hak Düşürücü Süreyi Geçirmesi | Tahliye hakkı DÜŞER; taahhütname artık o dönem için icraya konulamaz veya davaya konu edilemez | TBK m. 352/1 son cümle, İİK m. 272 | İcra dairesine veya mahkemeye 1 aylık hak düşürücü sürenin dolduğu def'i ileri sürülerek takibin iptali istenir |
| İcra Emrine Karşı 7 Gün İçinde İtiraz Edilmesi | İcra takibi kendiliğinden DURUR; tahliye işlemi yapılamaz | İİK m. 274/1 | İcra dairesine süresi içinde sunulan itiraz dilekçesiyle takip kilitlenir; ev sahibi dava açmak zorunda kalır |
| Noterde Düzenleme / Onaylama Şeklinde Yapılan Taahhüt | En yüksek ispat gücüne sahiptir; sahtelik iddiası ancak resmi senet sahteliği davasıyla ileri sürülebilir | Noterlik Kanunu ve HMK m. 204 | İmzaya itiraz edilemez; yalnızca tarihin tahrif edildiği veya sözleşmeden önce alındığı kesin delille iddia edilebilir |
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra ve Tahliye Masrafı Simülasyonu (2026 Rayiçleri)
| Masraf Kalemi / Yargılama Gideri | Yasal Oran veya Tarife Esası | Aylık 25.000 TL Kira Bedelli Taşınmaz İçin Tutar | Masrafın Nihai Yükümlüsü |
|---|---|---|---|
| İcra Takip Açılış Maktu Başvurma Harcı | 492 Sayılı Harçlar Kanunu (1 Sayılı Tarife) | 425,00 TL | Davayı veya takibi kaybeden kiracıya yükletilir |
| İcra Tahliye Peşin Harcı | Yıllık kira bedelinin binde 2,27'si (492 SK) | 681,00 TL (300.000 TL x 0,00227) | Peşin yatırılır, haksız çıkan taraftan tahsil edilir |
| Tebligat ve Posta Giderleri (Takip ve İtiraz) | PTT Elektronik/Fiziki Tebligat Tarifesi | 450,00 TL | Takip gideri olarak borçlu kiracıya yansıtılır |
| İcra Tahliye Vekalet Ücreti (Maktu) | Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) | 12.000,00 TL | Haksız çıkan tarafın karşı vekalet borcudur |
| İcra Hukuk Mahkemesi Dava Harçları ve Gider Avansı | Maktu Karar Harcı + Bilirkişi/Keşif Avansı | 4.850,00 TL | Dava sonucunda haksız bulunan kiracı veya kiralayana kalır |
| Fiili Tahliye Masrafları (Çilingir, Nakliye, Yediemin) | İcra Memuru Yolluğu + Nakliye Taşıma + Depo | 18.500,00 TL - 28.000,00 TL | Kiracı evi boşaltmazsa zorla tahliye sırasında kiracıya fatura edilir |
| Haksız İtiraz Tazminatı (%20 Kuralı) | İtiraz haksız görülürse yıllık kiranın %20'si (İİK) | 60.000,00 TL (300.000 TL x %20) | İtirazında kötü niyetli bulunan borçlu kiracı öder |
Borçlar Kanunu Kapsamında Tahliye Taahhütnamesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki hak dengesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kiracı lehine koruyucu hükümlerle yapılandırılmıştır. Ancak kanun koyucu, mülkiyet hakkı ile sözleşme serbestisi ilkesini bütünüyle ortadan kaldırmamak adına kiraya verene belirli tahliye yolları tanımıştır. Bu tahliye mekanizmalarının uygulamada en sık başvurulanı ve en kısa sürede hukuki sonuç doğuranı, Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1 hükmünde tanzim edilen 'yazılı tahliye taahhütnamesi' müessesesidir.
TBK Madde 352/1 hükmü metni aynen şu şekildedir: 'Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.'
Bu amir düzenleme uyarınca tahliye taahhütnamesi; kiracının kiralanan mülkü belirli bir günde hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın kayıtsız ve şartsız olarak tahliye edeceğini tek taraflı irade beyanıyla üstlendiği resmi veya adi yazılı bir borçlandırıcı işlemdir. Kiraya veren bu belgeye dayanarak, kira süresinin 10 yılı doldurmasını beklemeksizin veya TBK Madde 350-351'de düzenlenen gereksinim, yeniden inşa ve imar gibi ispatı son derece ağır sebeplere dayanmak zorunda kalmaksızın doğrudan taşınmazın tahliyesini sağlayabilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuken Geçerli Olabilmesi İçin Aranan Dört Temel Şart
Bir tahliye taahhütnamesinin icra takibine veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak tahliye davasına dayanak yapılabilmesi için kanunun ve yüksek yargı içtihatlarının öngördüğü 4 kümülatif şartı eksiksiz taşıması şarttır. Bu şartlardan birinin dahi eksik olması belgeyi hukuken sakat kılar ve tahliye talebinin usulden veya esastan reddine yol açar.
Geçerlilik Şartı 1 - Yazılı Şekil Şartı: 6098 Sayılı TBK Madde 352/1 açıkça belgenin 'yazılı olarak' verilmesini emreder. Sözlü olarak verilen tahliye vaatleri tanık beyanıyla dahi ispatlanamaz ve hukuken yok hükmündedir. Yazılı şekil adi yazılı şekilde (taraflar arasında beyaz bir kağıda elle veya bilgisayarla yazılıp imzalanarak) gerçekleştirilebileceği gibi, Noterlik Kanunu uyarınca noterde re'sen tanzim veya imza tasdiki şeklinde de yapılabilir.
Geçerlilik Şartı 2 - Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra Verilmiş Olması (Serbest İrade Kriteri): Kanun metninde yer alan 'kiralananın teslim edilmesinden sonra' ifadesi emredici bir geçerlilik koşuludur. Kiracı kiralık evi veya işyerini fiilen teslim almadan önce ya da kira sözleşmesinin imzalandığı gün verilen taahhütnameler batıldır. Kanun koyucu, kiracının barınma ihtiyacı baskısı altında, sözleşmeyi imzalayabilmek için kiralayanın dayattığı her türlü metne imza atma zorunluluğunu 'müzayaka (zor durum)' hali olarak nitelemekte ve bu ortamda alınan taahhütlerin serbest iradeyi yansıtmadığını kabul etmektedir.
Geçerlilik Şartı 3 - Belli Bir Tahliye Tarihinin Açıkça Gösterilmiş Olması: Taahhüt metninde kiralananın boşaltılacağı gün, ay ve yıl açık ve net biçimde yer almalıdır. 'Kira bitiminde boşaltacağım', 'Ev sahibi istediği zaman tahliye edeceğim' gibi müphem, ucu açık veya takvime bağlanmamış beyanlar geçerli bir tahliye taahhüdü teşkil etmez.
Geçerlilik Şartı 4 - Taahhüdün Bizzat Kiracı veya Özel Yetkili Vekili Tarafından İmzalanması: Taahhütnameyi mutlaka kira sözleşmesinde taraf olan kiracı bizzat imzalamalıdır. Kiracının çocuğu, kardeşi, annesi veya kira sözleşmesinde imzası bulunmayan üçüncü bir kişinin verdiği taahhütname kiracıyı kesinlikle bağlamaz. Kiracı birden fazla kişi ise (birlikte kiralama), tüm kiracıların taahhütnameyi münferiden veya müştereken imzalamış olması şarttır; kiracılardan yalnızca birinin imzalaması halinde diğer kiracıların mülkü kullanım hakkı devam ettiğinden taahhütname icra edilemez.
Kira Sözleşmesi ile Aynı Gün İmzalanan veya Boş Verilen Taahhütnamelerin Durumu
Gayrimenkul kiralamalarında ev sahiplerinin en yaygın uygulamalarından biri, kira kontratı imzalatılırken kiracıya aynı zamanda tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzalatılmasıdır. Bu husus Türk Borçlar Hukuku uygulamasında en çok uyuşmazlık doğuran alandır.
Kira Sözleşmesiyle Aynı Tarihi Taşıyan Taahhütlerin Hükümsüzlüğü: Eğer tahliye taahhütnamesinin üzerinde yer alan tanzim (düzenleme) tarihi ile kira kontratının başlangıç veya imza tarihi aynı ise, başka hiçbir delil aramaya gerek duyulmaksızın taahhütname geçersiz sayılır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatları uyarınca, sözleşme ile aynı anda alınan taahhütler kiracının serbest iradesine dayanmadığı gerekçesiyle hükümsüzdür.
Boş Tarihli (Beyaza İmza) Taahhütnamelerin Akıbeti ve İspat Külfeti: Kiracının tanzim veya tahliye tarihi kısmını boş bırakarak imzaladığı taahhütnameye hukuk dilinde 'açığa imza' veya 'beyaza imza' denir. Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu prensiplerine göre, boş bir kağıda veya belgedeki boşluklara imza atan kimse, o metnin sonradan anlaşmaya uygun doldurulacağı sonucunu peşinen kabul etmiş (itimat etmiş) sayılır.
Bu nedenle kiralayan, boş bırakılan tanzim tarihine sözleşmeden aylar sonraki bir tarihi, tahliye tarihine de dilediği bir tarihi yazarak icraya koyduğunda taahhütname ilk bakışta şeklen geçerli görünür. Kiracının 'Ben bu belgeyi sözleşme günü boş olarak imzalamıştım' iddiası bir irade fesadı veya anlaşmaya aykırılık iddiasıdır. 6100 Sayılı HMK Madde 200 uyarınca bu iddianın tanıkla (şahitle) ispatlanması kural olarak mümkün değildir; kiracının bu iddiasını yazılı bir belgeyle (senet, yazılı protokol, tanzim tarihini açıkça gösteren WhatsApp yazışması, e-posta teyidi) ispatlaması zorunludur. Ancak belgede bariz bir sonradan doldurma tahrifatı veya farklı kalem ve mürekkep kullanımı tespit edilirse Adli Tıp Kurumu veya kriminal grafoloji bilirkişi incelemesiyle tahrifat kanıtlanabilir.
Medeni Kanun Kapsamında Aile Konutu Koruması ve Eşin İtiraz Hakkı
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 194 hükmü, aile kurumunu ve ailenin barınma güvencesini koruma amacıyla kira ilişkilerine olağanüstü bir sınırlama getirmiştir. TMK Madde 194/1 hükmüne göre: 'Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.'
Bu amir hükmün tahliye taahhütnamelerine yansıması şu şekildedir: Kiralanan taşınmaz eşlerin ve varsa çocukların ortak yaşam merkezi (aile konutu) niteliğindeyse, kira kontratında adı yalnızca bir eş yazılı olsa dahi, o eşin tek başına verdiği tahliye taahhütnamesi hukuken askıda hükümsüzdür. Diğer eşin açık yazılı rızası veya muvafakati alınmadığı sürece bu taahhütnameye dayanılarak ailenin evden çıkarılması mümkün değildir.
Eşin Koruma Süreci ve Yapması Gerekenler: Kira sözleşmesinde imzası bulunmayan eş, TMK Madde 194/4 gereğince kiralayana yazılı bir bildirim göndererek kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini bildirebilir. Eğer kiralayan tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatmışsa, sözleşmede adı olmayan eş icra takibine itiraz edebilir veya doğrudan Aile Mahkemesi'ne başvurarak taşınmazın aile konutu olduğunun tespitini ve tahliye işlemlerinin dava sonuna kadar ihtiyati tedbir yoluyla durdurulmasını talep edebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları, diğer eşin rızası alınmaksızın verilen tahliye taahhütlerinin aile konutu zemininde sonuç doğurmayacağını tartışmasız biçimde kabul etmektedir.
İcra Hukukunda İlamsız Tahliye Takibi ve Yasal İtiraz Prosedürü
Kiraya veren, elindeki geçerli tahliye taahhütnamesine dayanarak iki hukuki yoldan birini seçebilir: Ya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açar ya da 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu Madde 272 uyarınca İcra Dairesi'ne başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatır. Uygulamada dava süreçlerinin uzunluğu nedeniyle kiraya verenler neredeyse daima icra takibi yolunu tercih etmektedir.
Bir Aylık Hak Düşürücü Süre: TBK Madde 352/1 ve İİK Madde 272 gereğince, kiraya veren tahliye taahhütnamesinde yazılı tahliye tarihinden itibaren kesinlikle 1 AY İÇİNDE icra takibi başlatmak veya dava açmak zorundadır. Örneğin taahhüt tarihi 15 Haziran 2026 ise, ev sahibi en geç 15 Temmuz 2026 mesai bitimine kadar takibi başlatmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir; hâkim ve icra müdürü tarafından re'sen gözetilir. 1 aylık süre geçirildikten sonra yapılan takip veya açılan dava esasa girilmeksizin reddedilir.
Tahliye Emri (Örnek No: 14) ve Tebliğ: İcra müdürlüğü kiracıya 'Tahliye Emri' gönderir. Bu emrin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren iki kritik yasal süre işlemeye başlar: 1. 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine başvurarak takibe itiraz edebilir. 2. 15 Günlük Tahliye Süresi: Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Boşaltmazsa icra dairesi marifetiyle zorla tahliye edilir.
Yedi Günlük İtirazın Hukuki Sonuçları: Kiracı 7 gün içinde icra dairesine itiraz dilekçesi verirse, İcra ve İflas Kanunu Madde 274 gereğince tahliye takibi KENDİLİĞİNDEN DURUR. Artık icra memuru gelip kiracıyı evden çıkaramaz. Kiralayanın takibe devam edebilmesi için İcra Hukuk Mahkemesi'nde 6 ay içinde 'itirazın kaldırılması' davası veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 1 yıl içinde 'tahliye davası' açması ve haklılığını ispatlaması gerekir.
İtirazda Kritik Ayrım: İmzaya İtiraz ile Tarihe ve Sebebe İtirazın Sonuçları
İcra takibine itiraz edilirken dilekçede kullanılan ifadeler davanın kaderini doğrudan belirler. İcra ve İflas Kanunu Madde 275 uyarınca itiraz gerekçeleri ikiye ayrılır:
İmzaya Açıkça İtiraz Edilmesi: Eğer taahhütnamedeki imza kiracıya ait değilse veya kiracı sahtelik iddiasında bulunuyorsa, itiraz dilekçesinde 'Taahhütname altındaki imza şahsıma ait değildir, imzayı açıkça ve ayrıca reddediyorum' şeklinde açık beyanda bulunulmalıdır. İmzaya açıkça itiraz edildiğinde, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nde itirazın kaldırılmasını talep edemez (taahhütname noterden onaylı veya düzenleme şeklinde değilse). Kiraya veren mecburen genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmak ve imzanın kiracıya ait olduğunu Adli Tıp Kurumu raporuyla ispatlamak zorundadır.
Tarihe ve Esasa İtiraz Edilmesi: Eğer kiracı imzaya itiraz etmeyip yalnızca 'Taahhütname kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmıştır' veya 'Tarih kısmı boş verilmiş olup sonradan anlaşmaya aykırı doldurulmuştur' derse, bu bir esasa itirazdır. İmza inkar edilmediği için imza ikrar edilmiş (kabul edilmiş) sayılır. Bu durumda kiracı, sözleşmeden önce veya boş verildiği iddiasını HMK Madde 200 uyarınca kesin delille ispatlamakla mükellef hale gelir.
Somut Tahliye Masrafı, Yargılama Gideri ve Haksız İtiraz Tazminatı Simülasyonu
Tahliye taahhütnamesine dayalı hukuki süreçlerde tarafların karşılaşacağı mali yükümlülükler somut rakamlarla analiz edilmelidir. Aşağıda aylık 25.000 TL kira bedeli olan bir mesken üzerinden 2026 yılı yasal parametrelerine göre hazırlanmış icra ve tahliye masraf simülasyonu yer almaktadır.
Örnek Olay Parametreleri: - Taşınmaz Türü: Konut (Mesken) - Aylık Kira Bedeli: 25.000 TL - Yıllık Kira Tutarı: 300.000 TL (25.000 TL x 12) - İcra Takip Türü: İlamsız Tahliye Takibi (İİK m. 272)
1. Başlangıç İcra Harç ve Avansları (Kiralayan Tarafından Peşin Yatırılır): - Maktu Başvurma Harcı (492 SK): 425,00 TL - Tahliye Peşin Harcı (Yıllık kira üzerinden binde 2,27): 300.000 TL x 0,00227 = 681,00 TL - Elektronik Tebligat ve Posta Masrafı: 450,00 TL - Dosya Açılış ve Vekalet Harcı: 320,00 TL - Başlangıç Toplam Giriş Gideri: 1.876,00 TL.
2. İtiraz Üzerine İcra Hukuk Mahkemesi Yargılama Giderleri: - Mahkeme Başvuru ve Maktu Karar Harcı: 1.250,00 TL - Bilirkişi İnceleme Avansı (İmza/Grafoloji veya Belge İncelemesi): 4.500,00 TL - Gider Avansı ve Tebligatlar: 1.200,00 TL - Yargılama Masraf Toplamı: 6.950,00 TL.
3. Avukatlık Ücretleri (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi - AAÜT 2026): - İcra Takibi Maktu Karşı Vekalet Ücreti: 12.000,00 TL - İcra Mahkemesi Dava Karşı Vekalet Ücreti: 18.000,00 TL - Toplam Karşı Vekalet Riski: 30.000,00 TL.
4. Fiili Tahliye (Tahliye Memurluğu) Masrafları (Kiracı Çıkmazsa): - İcra Memuru Yolluğu ve Araç Ücreti: 3.500,00 TL - Çilingir Hizmet Bedeli: 2.500,00 TL - Nakliye ve Taşıma İşçiliği: 12.000,00 TL - Yediemin Deposu Peşin Ücreti: 6.000,00 TL - Fiili Boşaltma Masrafı: 24.000,00 TL.
5. Haksız İtiraz Tazminatı (%20 Kuralı): İcra ve İflas Kanunu Madde 275/2 uyarınca; kiracı tahliye taahhüdündeki imzayı inkar eder ve yapılan bilirkişi incelemesinde imzanın kendisine ait olduğu tespit edilirse veya itirazında bütünüyle haksız ve kötü niyetli bulunursa, kiralayanın talebi üzerine kiracı yıllık kira bedelinin %20'si oranında inkar/tazminat cezasına mahkum edilir: - Haksız İtiraz Tazminatı: 300.000 TL x %20 = 60.000,00 TL.
Mali Risk Özeti: Tahliye taahhüdüne haksız yere itiraz eden bir kiracı, sürecin sonunda tahliye edilmekle kalmayıp yaklaşık 100.000 TL - 120.000 TL civarında yargılama gideri, vekalet ücreti, tahliye masrafı ve tazminat yüküyle karşı karşıya kalabilmektedir. Bu nedenle itirazın hukuki bir gerekçeye (sözleşmeyle aynı gün verilme, sahte imza veya aile konutu koruması) dayanması hayati önemdedir.
İcra Dairesine Sunulacak Tahliye Emrine İtiraz Dilekçesi Taslağı
[İLGİLİ İCRA MÜDÜRLÜĞÜ ADI]'NE [Şehir Adı]
DOSYA ESAS NO : [İcra Dosya Yılı / Esas Numarası]
İTİRAZ EDEN (BORÇLU/KİRACI): [Adınız Soyadınız] - T.C. Kimlik No: [TC Numaranız] ADRES : [Tebligat Yapılan Konut/İşyeri Adresiniz]
VEKİLİ : [Varsa Avukatınızın Adı Soyadı, Baro Sicil No, Adres]
ALACAKLI (KİRAYA VEREN) : [Ev Sahibinin / Alacaklının Adı Soyadı] VEKİLİ : [Alacaklı Vekili Avukat Adı Soyadı]
TEBLİĞ TARİHİ : [Tahliye Emrinin Tebellüğ Edildiği Tarih]
KONU : Müdürlüğünüzün yukarıda esas numarası belirtilen dosyasından tebliğ olunan Örnek No: 14 Tahliye Emrine, takibe, takibe dayanak gösterilen tahliye taahhütnamesine, tanzim tarihine, tahliye tarihine ve taahhütname altındaki İMZAYA açıkça itirazlarımızın sunulması ile takibin durdurulması talebidir.
AÇIKLAMALAR :
1. Müdürlüğünüzce tanzim edilen Tahliye Emri tarafıma [Tebliğ Tarihi] tarihinde tebliğ edilmiş olup, İcra ve İflas Kanunu Madde 274 gereğince yasal 7 günlük süresi içerisinde itirazlarımı sunmaktayım.
2. İMZAYA AÇIKÇA İTİRAZ: Takip dayanağı yapılan [Tarihli] tahliye taahhütnamesi altındaki imza şahsıma ait değildir. İmzanın tarafımdan atılmadığını açıkça ve ayrıca beyan ederek İMZAYA İTİRAZ EDİYORUM.
3. TANZİM VE TAHLİYE TARİHİNE İTİRAZ: Takip dayanağı tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin akdedildiği [Kira Başlangıç Tarihi] tarihinde kiralanan yer tarafıma teslim edilmeden önce 'boş olarak' teminat amacıyla dayatılarak alınmıştır. Tanzim ve tahliye tarihleri tarafımın rızası ve iradesi hilafına sonradan alacaklı tarafından tek taraflı doldurulmuştur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1 ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatları uyarınca, kiralananın tesliminden önce veya sözleşmeyle aynı gün baskı altında alınan taahhütnameler mutlak butlanla batıldır ve hukuken geçersizdir.
4. AİLE KONUTU İTİRAZI: Dava konusu taşınmaz 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 194 kapsamında aile konutudur. Taşınmazda eşim ve çocuklarımla birlikte ikamet etmekteyim. Eşimin açık yazılı rızası ve muvafakati bulunmaksızın düzenlenen tahliye taahhütnamesi kanunen hükümsüzdür.
5. HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE İTİRAZI: Alacaklı kiralayan, taahhüt metninde gösterilen tarihten itibaren TBK Madde 352/1 ve İİK Madde 272 uyarınca 1 aylık yasal hak düşürücü süre geçtikten sonra icra takibine girişmiştir. Hak düşürücü sürenin geçmiş olması sebebiyle takip hakkı düşmüştür.
HUKUKİ NEDENLER : 2004 Sayılı İİK m. 272, 274, 275; 6098 Sayılı TBK m. 352; 4721 Sayılı TMK m. 194; 6100 Sayılı HMK ve ilgili mevzuat.
NETİCE VE TALEP : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; 1. Takibe, tahliye emrine, tahliye taahhütnamesine, tanzim ve tahliye tarihlerine ve taahhüt altındaki İMZAYA AÇIKÇA İTİRAZ ETTİĞİMİN kabulüne, 2. İcra ve İflas Kanunu Madde 274/1 gereğince İCRA TAKİBİNİN DERHAL DURDURULMASINA karar verilmesini ve durumun alacaklı yana tebliğini saygılarımla arz ve talep ederim. [Tarih]
İtiraz Eden Borçlu / Kiracı [Adınız Soyadınız / İmza]
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Bölge Adliye Mahkemelerinin Emsal İlke Kararları
Tahliye taahhütnamesine dayalı uyuşmazlıklarda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Hukuk Dairelerinin oluşturduğu yerleşik içtihat ilkeleri, yargılama sürecinin omurgasını teşkil etmektedir.
Birinci Yerleşik İlke - Müzayaka Halinde Alınan Taahhütlerin Geçersizliği: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun istikrarlı kararlarında belirtildiği üzere; kiracının taşınmaza henüz yerleşmediği, sözleşmenin imzalandığı sırada kiralayanın konumu gereği üstün olduğu ve kiracının barınma gereksinimi nedeniyle iradesinin serbest olmadığı kabul edilir. Bu nedenle kira başlangıç tarihi ile taahhüt tanzim tarihinin aynı gün olması halinde taahhütnamenin geçersiz olduğu karine olarak kabul edilir ve mahkemelerce başkaca araştırma yapılmaksızın tahliye talebi reddedilir.
İkinci Yerleşik İlke - Beyaza İmza ve Yazılı İspat Zorunluluğu: Yargıtay kararlarında 'beyaza imza' atan kişinin belgenin üzerinin anlaşmaya uygun doldurulmadığını ancak yazılı delille ispatlayabileceği ilkesi korunmaktadır. Ancak Yargıtay son yıllardaki kararlarında, kiracı tarafından sunulan WhatsApp mesajlaşmaları, SMS yazışmaları veya banka dekontlarındaki açıklamaları HMK anlamında 'delil başlangıcı' saymakta ve delil başlangıcının varlığı halinde tanık dinlenebileceğine hükmetmektedir. Bu içtihat esnemesi kiracılar lehine önemli bir hukuki zemin oluşturmuştur.
Üçüncü Yerleşik İlke - Kira İlişkisinin Yenilenmesi ve Taahhüdün Akıbeti: Eğer taraflar taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalamış veya kira bedelini aralarında yeni bir protokolle güncelleyerek oturmaya devam etmişlerse; Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre önceki taahhütname kiralayan tarafından 'zımnen feragat edilmiş' sayılır. Kiralayan yeni kira döneminde eski taahhütnameye dayanarak tahliye talep edemez.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibini Durdurma ve İtiraz Yol Haritası
Kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak başlattığı icra takibine karşı kiracının hak kaybına uğramadan izlemesi gereken yasal aşamalar.
İcra Dairesinden Tebliğ Edilen Tahliye Emrini İnceleyin
İcra dairesi tarafından gönderilen Tahliye Emri (Örnek No: 14) ve ekindeki tahliye taahhütnamesi fotokopisini derhal UYAP Vatandaş Portal üzerinden indirin. Tebligat zarfının üzerindeki tebliğ tarihini not edin; 7 günlük itiraz süresi bu tarihten başlar.
Taahhütnamenin Tanzim ve Tahliye Tarihlerini Kontrol Edin
Taahhütnamedeki imzanın şahsınıza ait olup olmadığını, tanzim tarihinin kira sözleşmesi tarihiyle aynı gün olup olmadığını ve metne sonradan elle ekleme yapılıp yapılmadığını tespit edin. İmza size ait değilse veya vekilsiz eş tarafından verilmişse itiraz gerekçenizi belirleyin.
Yedi Gün İçinde İcra Dairesine Yazılı İtiraz Dilekçesi Verin
İcra ve İflas Kanunu Madde 274 gereğince tebliğden itibaren en geç 7 gün içinde takibi yapan icra dairesine yazılı itiraz dilekçesi sunun. İmzaya itiraz ediyorsanız dilekçenizde 'imzaya ayrıca ve açıkça' itiraz ettiğinizi belirtin; aksi takdirde imza ikrar edilmiş sayılır.
Takibin Durduğunu ve Karşı Tarafın Adımlarını Takip Edin
Süresinde yapılan itiraz ile icra takibi kendiliğinden durur; taşınmazdan zorla çıkarılmanız hukuken imkansız hale gelir. Kiraya verenin 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi'nde 'itirazın kaldırılması' veya 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 'tahliye davası' açmasını bekleyin.
Aile Konutu Koruması Varsa Mahkemeye Başvurun
Kira konusu yer aile konutu ise ve tahliye taahhütnamesini sadece eşlerden biri imzalamışsa, diğer eş derhal Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti ve kira sözleşmesine taraf olarak eklenmesi davası açarak tahliye takibinin tedbiren durdurulmasını talep eder.
Dava Aşamasında Bilirkişi ve Adli Tıp İncelemesi Talep Edin
Kiraya veren dava açtığında, belgenin boş kağıda imza suretiyle sonradan tanzim edildiğini ispatlamak için mürekkep yaşı, yaş tayini, grafolojik imza tetkiki ve varsa kira sözleşmesiyle aynı tarihli WhatsApp/mesajlaşma kayıtlarını delil olarak mahkemeye sunun.
Bu Konu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi noterden yapılmak zorunda mıdır?
Hayır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 352/1 yalnızca 'yazılı olarak' yapılmasını aramaktadır. Taraflar arasında adi yazılı şekilde (düz beyaz bir kağıda elle veya bilgisayarda yazılıp imzalanarak) düzenlenen tahliye taahhütnameleri de hukuken bütünüyle geçerlidir. Noterde yapılması yalnızca imza inkarını önler ve ispat gücünü artırır.
Ev sahibi tahliye taahhütnamesindeki boş tarihleri sonradan doldurursa kiracı ne yapabilir?
Kiracı icra takibine süresinde (7 gün içinde) itiraz etmelidir. Ancak boş belgeye imza atan kişi kural olarak bunun sonuçlarına katlanmak zorunda olduğundan, belgenin kira başlangıcında boş verildiği ve sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasını yazılı belgeyle veya yazışmalarla (WhatsApp, e-posta, tanık dinletmeye imkan veren delil başlangıcı) ispatlaması gerekir.
Evli kiracılarda eşin imzalamadığı tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Hayır. Kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğinde ise, Türk Medeni Kanunu Madde 194 gereğince diğer eşin açık yazılı rızası olmaksızın verilen tahliye taahhütnamesi hukuken askıda hükümsüzdür. İmzası olmayan eş icra takibine itiraz edebilir veya Aile Mahkemesi'nde aile konutu tespiti davası açarak takibi durdurabilir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine kaç gün içinde itiraz edilmelidir?
İcra dairesinden gönderilen Tahliye Emrinin (Örnek No: 14) kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren kesinlikle 7 GÜN içinde icra dairesine yazılı olarak itiraz edilmelidir. 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve kiracı 15 gün içinde taşınmazı boşaltmak zorunda kalır.
Ev sahibi taahhüt tarihinden ne kadar süre sonra icra takibi başlatabilir?
Kiraya veren, taahhütnamede yazılı tahliye tarihinden itibaren en geç 1 AY İÇİNDE icra dairesine başvurmak veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmak zorundadır. Bu 1 aylık hak düşürücü süre geçirildikten sonra taahhütnameye dayalı tahliye hakkı tamamen düşer.
TÜİK 12 aylık ortalama TÜFE tavan artışını, eski-yeni kira farkını ve kira gelir vergisi istisnasını hesaplayın.
2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Hesaplama
6098 S.K. TBK m. 344 uyarınca 12 aylık ortalama TÜFE tavanı ile yeni kira ve yıllık artış tutarı.
Kira Gelir Vergisi ve Stopaj Hesaplama
2026 yılı 47.000 TL konut istisnası, %15 götürü gider indirimi ve ticari işyeri stopaj kesintisi.
İş Hukuku ve Mevzuat Editörü
İş hukuku, kıdem ve ihbar tazminatı hesaplamaları, fesih süreçleri ve arabuluculuk uygulamaları üzerine içerik araştırmacısı ve mevzuat editörü.
Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu: Süre Sınırı ve Kefaletten Kurtulma Yolları
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 583, 584, 586 ve 598 hükümleri ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatları çerçevesinde; kira sözleşmelerinde kefaletin katı şekil şartları (el yazısı, azami miktar ve tarih zorunluluğu), evli kefillerde eşin yazılı rızasının mutlak butlan etkisi, sözleşmenin uzaması halinde ilk yılın bitimiyle kefaletin kendiliğinden sona ermesi kuralı, adi ve müteselsil kefalet farkı, somut maliyet simülasyonu ve İcra Dairesi itiraz dilekçesi taslağı.
Kısa Süreli Konut Kiralamalarında İzin Belgesi ve Apartman İhtilafları
7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun uyarınca Airbnb ve kısa süreli kiralamalarda Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi alma zorunluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin yüzde 100 oybirliği şartı, izinsiz kiralamalara uygulanan 100.000 TL ile 1.000.000 TL arası idari para cezaları, apartman yönetiminin müdahalenin men'i davası ve resmi noter ihtarname taslağı.
Erken Tahliyede Kiracının Sorumlulukları ve Makul Süre (TBK 325) Rehberi
6098 Sayılı TBK m. 325 uyarınca sözleşme bitmeden evi boşaltan kiracının kira sorumluluğu, Yargıtay'ın 1-3 aylık makul süre kriteri, ikame kiracı bulma formülü ve noter ihtarname taslağı.
Bu Konu Hakkında Sorunuz veya Yaşadığınız Bir Uyuşmazlık Var mı?
Kıdem, ihbar, işe iade, mobbing ve fesih süreçleriyle ilgili uyuşmazlıklarınızı yazabilir; mevzuat uzmanlarımızın değerlendirmelerini inceleyebilirsiniz.