Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? 5 Yıl Kuralı ve Emsal Rayiç Rehberi
- Kira sözleşmesinde 5 yıl dolduktan sonra TÜFE üst sınırı kalkar. Ev sahibi veya kiracı kira bedelinin emsal piyasa rayicine göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir (TBK m. 344/3).
- Mahkeme emsal kira bedelini doğrudan uygulamaz; Yargıtay'ın yerleşik içtihatları gereğince kiracının eski kiracı olması gözetilerek %10 ila %20 arasında 'hakkaniyet indirimi' yapar.
- Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce yazılı ihtarname tebliğ edilmişse veya dava açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur.
- Kira tespit davası açılmadan önce adliye arabuluculuk bürosuna başvurulması 7445 sayılı Kanun gereğince zorunlu dava şartıdır.
- Kira tespit davası tahliye davası değildir; bu dava sonucunda kiracı evden çıkarılamaz, yalnızca ödenecek yasal kira miktarı mahkeme kararıyla kesinleşir.
6098 Sayılı TBK m. 344/3 ve 345 uyarınca 5 yılı dolduran kiracılara karşı kira bedelinin tespiti şartları, TÜFE sınırının kalkması, emsal rayiç, hakkaniyet indirimi ve mahkeme dilekçe taslağı.
İlk 5 Yıl vs. 5 Yıl Sonrası Kira Artış ve Tespit Karşılaştırma Matrisi
6098 Sayılı TBK m. 344 kapsamında kiradaki zam kuralları, tavan sınırları ve dava hakları farkı:
| Kira Dönemi / Kriter | Uygulanacak Artış Kuralı | TÜFE Tavanı Geçerli Mi? | Emsal Rayiç İstenebilir Mi? | Hakkaniyet İndirimi |
|---|---|---|---|---|
| 1. - 5. Kira Yılları Arası | TÜFE 12 Aylık Ortalama (TBK 344/1) | EVET (Kesin kanuni tavan) | HAYIR (Emsal ileri sürülemez) | Uygulanmaz (Doğrudan TÜFE) |
| 5. Yıl ve Sonrası (Her 5 Yılda) | Hâkimce Hakkaniyet ve Emsal Rayiç | HAYIR (TÜFE tavanı kalkar) | EVET (Civar rayici istenir) | EVET (%10 - %20 Yargıtay indirimi) |
| Yabancı Para (Döviz) Kiraları | 5 yıl boyunca hiçbir artış yapılamaz | TÜFE uygulanmaz | 5 yıl sonra uyarlama istenebilir | Hakkaniyet indirimi uygulanır |
| Dava Şartı Arabuluculuk | Zorunludur (7445 Sayılı Kanun) | Zorunludur | Zorunludur | Müzakerede taraflar anlaşabilir |
Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Belirlenmesi) Nedir? (TBK m. 344)
Yüksek enflasyon, ekonomik dalgalanmalar ve bölgesel gayrimenkul değer artışları sonucunda uzun süreli kiracıların ödediği kira bedelleri, civardaki emsal konut ve işyerlerinin çok altında kalabilmektedir. Kanun koyucu bir yandan kiracıyı ani ve fahiş artışlara karşı korurken, diğer yandan mülkiyet hakkı sahibinin mağduriyetini gidermek amacıyla 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde 'Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası' (uygulamadaki adıyla Kira Tespit Davası) mekanizmasını düzenlemiştir.
İlk Yıllık Dönem: TÜFE Aylık Ortalama Tavanı (TBK m. 344/1-2)
Kira sözleşmesinin ilk 5 yılı boyunca ev sahibi dilediği gibi zam yapamaz veya emsal kiraları öne sürerek dava açamaz. TBK m. 344/1-2 uyarınca yapılacak artış; bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını GEÇEMEZ. Sözleşmede TÜFE'den daha yüksek bir artış oranı (örneğin %80 veya Dolar artışı) yazılmış olsa dahi aşan kısım geçersizdir.
5 Yılın Dolması ve TÜFE Sınırının Kalkması (TBK m. 344/3)
Sözleşme başlangıcından itibaren 5 yıl tamamlandıktan sonra kanunun getirdiği koruyucu tavan kalkar. TBK'nın 344. maddesinin 3. fıkrasına göre: 'Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.' Bu hüküm sayesinde ev sahibi, TÜFE oranına bağlı kalmaksızın kiranın civar rayiçlere çıkarılmasını talep etme hakkı kazanır.
Emsal Kira Rayici Nedir ve Bilirkişi İncelemesi Nasıl Yapılır?
Dava açıldığında Sulh Hukuk Hâkimi taşınmazın bulunduğu adrese gayrimenkul değerleme uzmanı ve inşaat mühendisinden oluşan bilirkişi heyetiyle keşfe gider. Bilirkişiler şu kriterleri inceler: - Aynı sokak, cadde veya sitedeki benzer metrekareye ve oda sayısına sahip dairelerin boş kiralama bedelleri, - Taşınmazın bulunduğu kat, cephe, asansör, otopark ve bina yaşı, - Ulaşım akslarına (metro, metrobüs, anayol) ve sosyal alanlara yakınlık, - Kiralananın iç tadilat durumu ve yıpranma payı.
Yargıtay'ın 'Eski Kiracı Hakkaniyet İndirimi' Kuralı (%10 ila %20)
Kira tespit davalarında en kritik hukuki kural Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarıyla oluşturduğu 'Hakkaniyet İndirimi'dir. Bilirkişi evin boş piyasa rayicini belirlese dahi hâkim bu rakamı doğrudan yeni kira olarak kararlaştıramaz. Kiracının uzun yıllardır o evde oturması, kiralarını düzenli ödemesi ve tahliye riski taşımaması gözetilerek boş rayiç bedelden %10 ila %20 oranında 'eski kiracı indirimi' (hakkaniyet indirimi) yapılır. İndirim yapılmadan hüküm kurulması Yargıtay'ca kesin bozma sebebidir.
Somut Finansal Hesaplama Simülasyonu
Hakkaniyet indiriminin ve tespit davasının matematiksel sonucunu simüle edelim: - 2021 yılında 2.500 TL bedelle kiralanan bir dairede 2026 yılı itibarıyla kiracı yasal TÜFE zamlarıyla aylık 12.000 TL kira ödemektedir. - 5 yıl dolduğu için ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açmıştır. - Bilirkişi heyeti çevredeki emsal kiralara göre dairenin boş olarak yeniden kiralanması halindeki güncel piyasa rayicini 30.000 TL olarak tespit etmiştir.
Mahkemenin Karar Hesabı: - Emsal Rayiç: 30.000 TL - Mahkemenin Uyguladığı Hakkaniyet İndirimi (%15): 4.500 TL - Hükmedilen Yeni Kira Bedeli: 30.000 - 4.500 = 25.500 TL - Karar kesinleştiğinde kiracı yeni kira döneminden itibaren geriye dönük farklarıyla birlikte aylık 25.500 TL ödemekle yükümlü olur.
Dava Açma Zamanı ve Geriye Yürüme Şartı: 30 Gün Kuralı (TBK m. 345)
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkeme kararının hangi tarihten itibaren geçerli olacağı açılma zamanına bağlıdır (TBK m. 345): - Yeni kira döneminin başlangıcından EN AZ 30 GÜN ÖNCE dava açılmışsa veya kiracıya noterden artış ihtarnamesi tebliğ edilmişse; mahkemenin belirleyeceği yeni kira yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur. - Eğer ihtar 30 günden daha geç çekilmiş veya dava geç açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli sayılır.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı (7445 Sayılı Kanun)
01.09.2023 tarihi itibarıyla kira tespit davalarında adliyeye dava açılmadan önce Adliye Arabuluculuk Bürosu'na başvuru yapılması kanuni dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar bilirkişi ve mahkeme masraflarına katlanmaksızın karşılıklı anlaşarak yeni bir ara bedel üzerinde uzlaşabilirler.
Sulh Hukuk Mahkemesi Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi Taslağı
NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE [Şehir Adı]
ARABULUCULUK ANLAŞAMAMA TUTANAĞI EKTEDİR.
DAVACI (KİRAYA VEREN) : [Adınız Soyadınız, T.C. Kimlik No, Adresiniz]
VEKİLİ : [Varsa Avukatınızın Adı Soyadı, Baro Sicil No, Adres]
DAVALI (KİRACI) : [Kiracının Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adresi]
DAVA DEĞERİ : [Aylık Kira Farkı x 12 Ay - Harca Esas Yıllık Fark Tutarı]
KONU : 6098 Sayılı TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıllık sürenin dolması sebebiyle [Kira Dönemi Başlangıç Tarihi] tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin [Talep Edilen Rayiç Bedel] TL olarak TESPİTİ talebidir.
AÇIKLAMALAR :
1. Davalı kiracı, müvekkile ait [Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi] adresindeki konutta [Sözleşme Başlangıç Tarihi] tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracıdır (Ek 1: Kira Sözleşmesi). 2. Taraflar arasındaki kira ilişkisinde 5 yıllık yasal süre [5 Yılın Dolduğu Tarih] tarihi itibarıyla tamamlanmıştır. Davalı tarafça ödenmekte olan aylık [Mevcut Kira Tutarı] TL kira bedeli, bölgedeki ekonomik şartlar, taşınmazın mevkii ve emsal kira bedelleri karşısında son derece cüzi ve sembolik kalmıştır. 3. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce [Noterlik Adı] [Tarih ve Yevmiye No]'lu ihtarnamesi ile yeni kira bedeli davalıya ihtar edilmiş (Ek 2: Noter İhtarı ve Tebliğ Şerhi); akabinde 7445 Sayılı Kanun gereğince zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmuş ancak uzlaşma sağlanamamıştır (Ek 3: Arabuluculuk Son Tutanağı). 4. Bu doğrultuda mezkur taşınmazın emsal kira rayiçlerinin bilirkişi marifetiyle tespiti ile kira bedelinin güncellenmesini talep etme zorunluluğu doğmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 Sayılı TBK m. 344/3, 345, 7445 S.K. m. 37, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, noter ihtarnamesi, arabuluculuk tutanağı, emsal kira sözleşmeleri, keşif, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.
NETİCE VE TALEP : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; 1. Davanın KABULÜ ile dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin [Dönem Başlangıç Tarihi] tarihinden geçerli olmak üzere net [Talep Edilen Rayiç Bedel] TL olarak TESPİTİNE, 2. Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili (İmza) [Adınız Soyadınız]
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu Emsal Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik emsal kararlarında vurgulandığı üzere; kira tespit davalarında hâkim bilirkişi raporuyla bağlı olmamakla birlikte, raporun gerekçeli ve denetime elverişli olması gerekir. Raporda emsal olarak gösterilen konutların dava konusu taşınmazla aynı sokakta, benzer nitelikte ve güncel tarihli olması aranır. Ayrıca mahkemece takdir edilecek hakkaniyet indiriminin gerekçesi kararda açıkça belirtilmeli, kiracının eski kiracı sıfatı mutlaka korunmalıdır.
5 Yıllık Kira Tespit Davası Açma Süreci
Kira bedelini güncel piyasa koşullarına uyarlamak için izlenmesi gereken yasal aşamalar.
5 Yıllık Süreyi Hesaplayın
Sözleşmenin ilk başlangıç tarihinden itibaren 5 tam yılın dolup dolmadığını kontrol edin.
Dönem Başı Öncesi 30 Günlük İhtar Çekin
Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya talep edilen yeni kira bedelini bildiren noter ihtarnamesi gönderin.
Zorunlu Arabuluculuğa Başvurun (7445 S.K.)
Adliye arabuluculuk bürosuna başvurarak kiracı ile yeni kira bedeli üzerinde müzakere yürütün.
Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Kira Tespit Davası Açın
Anlaşma sağlanamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne emsal kira tespit dilekçesi sunarak keşif ve bilirkişi incelemesi talep edin.
Bilirkişi Raporu ve Hakkaniyet İndirimi ile Kararı Alın
Bilirkişinin belirlediği rayiçten mahkemenin uygulayacağı %10-%20 hakkaniyet indirimi neticesinde kesinleşen kira bedelini tahsil edin.
Bu Konu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi 5 yıl dolmadan kira tespit davası açabilir mi?
İlk 5 yıl içinde açılacak davalarda artış sadece kanuni TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır. Civardaki emsal fiyatlara göre serbest kira tespit davası ancak 5 tam yıl dolduktan sonra açılabilir (TBK m. 344/3).
Kira tespit davasında mahkeme ne kadar hakkaniyet indirimi yapar?
Yargıtay içtihatları doğrultusunda mahkemeler, bilirkişinin belirlediği boş ev rayiç bedelinden eski kiracı lehine %10 ila %20 oranında hakkaniyet indirimi uygulayarak nihai kirayı belirler.
Tespit edilen yeni kira geriye dönük işler mi?
Yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya noterden ihtar çekilmişse veya dava açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira geriye dönük olarak yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur ve farklar tahsil edilir.
Kira tespit davası ile kiracı evden çıkarılabilir mi?
Hayır. Kira tespit davası bir tahliye davası değildir. Dava sonucunda yalnızca kira miktarı belirlenir; kiracı belirlenen kirayı ödediği sürece evde oturmaya devam eder.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Eğer ödenen kira bölgedeki piyasa rayiçlerinin çok üzerine çıkmışsa, kiracı da 5 yıl sonunda kiranın indirilmesi talebiyle kira tespit davası açma hakkına sahiptir.
TÜİK 12 aylık ortalama TÜFE tavan artışını, eski-yeni kira farkını ve kira gelir vergisi istisnasını hesaplayın.
2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Hesaplama
6098 S.K. TBK m. 344 uyarınca 12 aylık ortalama TÜFE tavanı ile yeni kira ve yıllık artış tutarı.
Kira Gelir Vergisi ve Stopaj Hesaplama
2026 yılı 47.000 TL konut istisnası, %15 götürü gider indirimi ve ticari işyeri stopaj kesintisi.
İş Hukuku ve Mevzuat Editörü
İş hukuku, kıdem ve ihbar tazminatı hesaplamaları, fesih süreçleri ve arabuluculuk uygulamaları üzerine içerik araştırmacısı ve mevzuat editörü.
Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu: Süre Sınırı ve Kefaletten Kurtulma Yolları
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 583, 584, 586 ve 598 hükümleri ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatları çerçevesinde; kira sözleşmelerinde kefaletin katı şekil şartları (el yazısı, azami miktar ve tarih zorunluluğu), evli kefillerde eşin yazılı rızasının mutlak butlan etkisi, sözleşmenin uzaması halinde ilk yılın bitimiyle kefaletin kendiliğinden sona ermesi kuralı, adi ve müteselsil kefalet farkı, somut maliyet simülasyonu ve İcra Dairesi itiraz dilekçesi taslağı.
Kısa Süreli Konut Kiralamalarında İzin Belgesi ve Apartman İhtilafları
7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun uyarınca Airbnb ve kısa süreli kiralamalarda Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi alma zorunluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin yüzde 100 oybirliği şartı, izinsiz kiralamalara uygulanan 100.000 TL ile 1.000.000 TL arası idari para cezaları, apartman yönetiminin müdahalenin men'i davası ve resmi noter ihtarname taslağı.
Erken Tahliyede Kiracının Sorumlulukları ve Makul Süre (TBK 325) Rehberi
6098 Sayılı TBK m. 325 uyarınca sözleşme bitmeden evi boşaltan kiracının kira sorumluluğu, Yargıtay'ın 1-3 aylık makul süre kriteri, ikame kiracı bulma formülü ve noter ihtarname taslağı.
Bu Konu Hakkında Sorunuz veya Yaşadığınız Bir Uyuşmazlık Var mı?
Kıdem, ihbar, işe iade, mobbing ve fesih süreçleriyle ilgili uyuşmazlıklarınızı yazabilir; mevzuat uzmanlarımızın değerlendirmelerini inceleyebilirsiniz.