Kiracı Tahliyesi Hangi Hallerde Mümkündür? 6098 Sayılı TBK Tahliye Nedenleri Rehberi
- Ev sahibi 'kira sözleşmesi bitti' diyerek kiracıyı evden çıkaramaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kanunen 1'er yıllık sürelerle kendiliğinden uzar (TBK m. 347).
- Ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra en az 3 ay önceden yazılı fesih bildirimi yaparak hiçbir gerekçe göstermeksizin tahliye isteyebilir.
- Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin samimi ve zorunlu konut ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir (TBK m. 350).
- Geçerli bir tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte imzalanmış olması şarttır; kira sözleşmesiyle aynı gün veya boş kağıda alınan taahhütler mahkemede iptal edilebilir.
- 01.09.2023 tarihinden itibaren kira tahliye davalarında adliyeye dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk bürosuna başvurmak dava şartıdır (7445 S.K.).
6098 Sayılı TBK m. 350-356 uyarınca kiracı tahliyesinin sınırlı yasal sebepleri, 10 yıllık uzama süresi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve zorunlu arabuluculuk süreci.
6098 Sayılı TBK Uyarınca Yasal Tahliye Nedenleri ve Usul Tablosu
Konut ve çatılı işyerlerinde kanunen geçerli tahliye nedenleri, ihtar şartları ve dava açma süreleri:
| Tahliye Sebebi | Yasal Dayanak | İhtarname Şartı & Süresi | Dava Açma Süresi | Zorunlu Arabuluculuk |
|---|---|---|---|---|
| 10 Yıllık Uzama Süresi | TBK m. 347 | Dönem bitiminden en az 3 Ay önce | Uzatma yılının bitiminden itibaren | Zorunludur (Dava şartı) |
| Gereksinim (Konut İhtiyacı) | TBK m. 350/1 | Dönem bitiminden önce bildirim | Dönem bitiminden itibaren 1 Ay | Zorunludur (Dava şartı) |
| Yeni Malikin İhtiyacı | TBK m. 351 | Satın almadan itibaren 1 Ay içinde | Satın almadan itibaren 6 Ay sonra | Zorunludur (Dava şartı) |
| Tahliye Taahhüdü | TBK m. 352/1 | İhtar şartı yok (İcraya verilebilir) | Taahhüt tarihinden itibaren 1 Ay | Dava açılacaksa zorunludur |
| İki Haklı İhtar | TBK m. 352/2 | Farklı 2 ay için 30 günlük ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 Ay | Zorunludur (Dava şartı) |
| Esaslı İmar ve Onarım | TBK m. 350/2 | Dönem bitiminden önce bildirim | Dönem bitiminden itibaren 1 Ay | Zorunludur (Dava şartı) |
Türk Borçlar Kanunu'nda Kiracının Korunması ve Sınırlı Sayı İlkesi (TBK m. 354)
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, sosyal devlet ilkesi ve barınma hakkının korunması amacıyla kiracıyı sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul etmiş ve özel koruma hükümleriyle donatmıştır. TBK'nın 354. maddesi gereğince; dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin kanun hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez. Yani kira sözleşmesine 'Ev sahibi dilediği zaman evi boşalttırabilir' veya '1 yıl sonunda kiracı derhal çıkacaktır' şeklinde konulan tüm maddeler kanunen geçersizdir (kesin hükümsüzdür). Ev sahibi, ancak ve ancak kanunda açıkça sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanarak ve zorunlu arabuluculuk sürecini tüketerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir.
Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Gerekçesiz Fesih ve Tahliye (TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi sözleşmeyi sona erdirmez. Kiracı fesih bildirimi yapmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla 1'er yıl süreyle kendiliğinden uzar. Ancak ev sahibi sonsuza kadar beklemek zorunda değildir. TBK'nın 347. maddesi uyarınca; '10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermek zorunda olmaksızın sözleşmeye son verebilir.'
Hesaplama Kuralı: 1 yıllık belirli süreli bir sözleşmede 10 yıllık uzama süresi, 1. yılın bitiminden sonra başlar. Yani toplam 1 + 10 = 11. yılın sonunda ev sahibi en az 3 ay önceden noterden fesih ihtarı çekerek kiracıyı gerekçesiz tahliye edebilir.
Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut/İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)
Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (annesi, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi doğarsa tahliye davası açabilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre bu ihtiyacın: - Gerçek, - Samimi ve - Zorunlu olması şarttır.
Örneğin ev sahibinin kirada oturuyor olması, yetişkin çocuğunun evlenecek olması veya sağlık durumu sebebiyle asansörlü bir eve geçme zorunluluğu samimi ihtiyaç kabul edilir. Buna karşılık evi daha yüksek fiyata başkasına kiralamak veya satmak amacıyla açılan davalar reddedilir.
Yeni Malikin (Evi Satın Alanın) İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
Kiracılı bir evi satın alan yeni ev sahibi de ihtiyaç sebebiyle tahliye talep edebilir. TBK m. 351'e göre yeni malikin önünde iki yasal yol vardır: 1. Yol: Evi satın aldığı tarihten itibaren 1 AY İÇİNDE kiracıya noter kanalıyla durumu ve ihtiyacını bildiren ihtarname çekmek ve satın alma tarihinden itibaren 6 AY SONRA tahliye davası açmak. 2. Yol: Kiracının mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihini bekleyip, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmak.
Yeniden İnşa, İmar ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)
Kiralanan taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak olması, binanın esaslı bir imar ve onarıma tabi tutulması ve bu tamirat sırasında içeride oturmanın fiilen imkansız bulunması durumunda ev sahibi kira süresinin bitiminde tahliye davası açabilir. Onarım projesinin belediyece onaylanmış olması mahkemede şart koşulur.
Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Tahliye (TBK m. 352/1)
Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu taahhüt tarihinden itibaren 1 AY İÇİNDE icraya başvurarak tahliye emri gönderebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir.
Geçerlilik Şartları: - Yazılı şekilde olması, - Kiralananın tesliminden SONRAKİ bir tarihte imzalanmış olması (Kira sözleşmesiyle aynı gün atılan imzalar baskı altında kabul edilip iptal edilebilir), - Boşaltma tarihinin açıkça belirlenmiş olması.
Bir Kira Yılında İki Haklı İhtar Çekilmesi Sebebiyle Tahliye (TBK m. 352/2)
Kiracı aynı kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira bedelini zamanında ödemez ve ev sahibi her iki ay için de noterden veya icra dairesinden haklı ihtar çekerse; ev sahibi o kira yılının bitiminden itibaren 1 AY İÇİNDE tahliye davası açabilir. İhtarnamelerin farklı aylara ait olması ve kiracıya ödeme için kanuni süre (konutlarda 30 gün) tanınmış olması şarttır.
Kiracının Aynı İlçe/Beldede Başka Bir Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli müstakil bir konutu bulunuyorsa ve ev sahibi sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa; ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı (7445 Sayılı Kanun)
01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 Sayılı Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca; kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması DAVA ŞARTIDIR. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan tahliye davaları mahkemece esasa girilmeksizin usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta içinde sonuçlandırılır.
Haksız İhtiyaç Tahliyesinde Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)
Ev sahibi 'oğlum oturacak' diyerek kiracıyı mahkeme kararıyla tahliye ettikten sonra taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 YIL GEÇMEDİKÇE eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranan ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere TAZMİNAT ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355).
Sulh Hukuk Mahkemesi Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dilekçesi Taslağı
NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE [Şehir Adı]
ARABULUCULUK ANLAŞAMAMA TUTANAĞI EKTEDİR.
DAVACI (KİRAYA VEREN) : [Adınız Soyadınız, T.C. Kimlik No, Adresiniz]
VEKİLİ : [Varsa Avukatınızın Adı Soyadı, Baro Sicil No, Adres]
DAVALI (KİRACI) : [Kiracının Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adresi]
DAVA KONUSU : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350/1. maddesi uyarınca samimi ve zorunlu konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın TAHLİYESİ talebidir.
AÇIKLAMALAR :
1. Davalı kiracı, müvekkile ait [Kiralanan Taşınmazın Adresi] adresindeki konutta [Sözleşme Başlangıç Tarihi] tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak ikamet etmektedir (Ek 1: Kira Sözleşmesi). 2. Müvekkilin [kendisinin / evlenen çocuğunun / bakmakla yükümlü olduğu anne-babasının] anılan konutta oturma ihtiyacı hasıl olmuştur. Müvekkil şu anda [kirada oturmakta / aile yanında barınmakta olup] mülkiyeti kendisine ait başka oturulabilir konutu bulunmamaktadır (Ek 2: Kira Sözleşmesi / Nüfus Kayıtları). 3. Müvekkil yasal süresi içerisinde [Noterlik Adı] [Tarih ve Yevmiye No]'lu ihtarnamesi ile ihtiyacını davalıya bildirmiş ve taşınmazın dönem sonunda tahliyesini ihtar etmiştir (Ek 3: Noter İhtarnamesi ve Tebliğ Şerhi). 4. Kira döneminin sona ermesi akabinde 7445 Sayılı Kanun gereğince [Arabuluculuk Büro No] sayılı dosya ile zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmuş, ancak davalı ile anlaşma sağlanamamıştır (Ek 4: Arabuluculuk Son Tutanağı).
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 Sayılı TBK m. 350, 353, 354, 7445 S.K. m. 37, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, noter ihtarnamesi, arabuluculuk tutanağı, tapu kayıtları, MERNİS ikametgah belgeleri, tanık ve her türlü yasal delil.
NETİCE VE TALEP : Yukarıda arz edilen nedenlerle; 1. Davanın KABULÜ ile davalının dava konusu taşınmazdan TAHLİYESİNE ve taşınmazın boş olarak müvekkile teslimine, 2. Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili (İmza) [Adınız Soyadınız]
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu Emsal İlkeleri
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; kiraya verenin kendisinin de kirada oturuyor olması konut ihtiyacının varlığı ve samimiyeti için tek başına yeterli delil teşkil eder. Kirada oturan ev sahibinin kendi evinde oturmak istemesi hayatın olağan akışına uygundur. Ancak tahliye davası açılmadan önce veya dava sürerken aynı bölgede boşta olan başka bir evi bulunduğu tespit edilirse ihtiyaç samimi görülmeyerek dava reddedilir.
Yasal Tahliye Sürecini İşletme Adımları
Ev sahibinin yasal mevzuata uygun şekilde tahliye sürecini başlatması ve yürütmesi rehberi.
Yasal Tahliye Sebebini Belirleyin
TBK m. 350-356 maddelerinde sayılan sınırlı tahliye nedenlerinden (ihtiyaç, taahhüt, 10 yıl, iki haklı ihtar) hangisine dayandığınızı netleştirin.
Noterden Yasal Süresinde İhtarname Gönderin
Kira dönemi bitiminden önce kanuni süre şartlarına uygun resmi noter ihtarnamesi keşide edin.
Zorunlu Arabuluculuğa Başvurun (7445 S.K.)
Dava açmadan önce Adliye Arabuluculuk Bürosu'na başvurarak kiracı ile resmi müzakere sürecini tamamlayın.
Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Tahliye Davası Açın
Anlaşma sağlanamaması halinde son tutanak ile birlikte 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davasını ikame edin.
Kesinleşen İlamı İcra Dairesi Aracılığıyla İnfaz Edin
Mahkemenin tahliye kararı kesinleştiğinde İcra Müdürlüğü kanalıyla taşınmazın tahliyesini ve teslimini sağlayın.
Bu Konu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi 1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. 6098 Sayılı TBK m. 347 gereği konut kiralarında sözleşme kiracı çıkmadığı sürece 1'er yıllık sürelerle kendiliğinden uzar. Ev sahibi sözleşme bitti diye tahliye isteyemez.
Ev sahibi kiracıyı hangi hallerde çıkarabilir?
10 yıllık uzama süresinin dolması, ev sahibinin veya 1. derece yakınının samimi konut/işyeri ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, 1 yılda 2 haklı ihtar, esaslı imar/onarım veya kiracının aynı ilçede başka evi olması hallerinde dava yoluyla çıkarabilir.
Kiracı tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit ve tahliye uyuşmazlıklarında adliyeye dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak kanuni dava şartıdır (7445 S.K.).
Ev sahibi 'oğlum gelecek' deyip evi başkasına kiraya verirse ceza alır mı?
Evet. TBK m. 355 uyarınca ihtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye ettiren ev sahibi, haklı sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracısına en az 1 yıllık kira tutarında tazminat öder.
Kiracı kirayı 1 gün geciktirirse tahliye edilir mi?
Hayır. Ev sahibi noterden veya icradan 30 günlük ödeme süresi içeren ihtar göndermelidir. Kiracı 30 gün içinde öderse tahliye edilemez. Ancak aynı kira yılı içinde bu şekilde 2 haklı ihtar oluşursa yıl sonunda tahliye davası açılabilir.
TÜİK 12 aylık ortalama TÜFE tavan artışını, eski-yeni kira farkını ve kira gelir vergisi istisnasını hesaplayın.
2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Hesaplama
6098 S.K. TBK m. 344 uyarınca 12 aylık ortalama TÜFE tavanı ile yeni kira ve yıllık artış tutarı.
Kira Gelir Vergisi ve Stopaj Hesaplama
2026 yılı 47.000 TL konut istisnası, %15 götürü gider indirimi ve ticari işyeri stopaj kesintisi.
İş Hukuku ve Mevzuat Editörü
İş hukuku, kıdem ve ihbar tazminatı hesaplamaları, fesih süreçleri ve arabuluculuk uygulamaları üzerine içerik araştırmacısı ve mevzuat editörü.
Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu: Süre Sınırı ve Kefaletten Kurtulma Yolları
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 583, 584, 586 ve 598 hükümleri ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatları çerçevesinde; kira sözleşmelerinde kefaletin katı şekil şartları (el yazısı, azami miktar ve tarih zorunluluğu), evli kefillerde eşin yazılı rızasının mutlak butlan etkisi, sözleşmenin uzaması halinde ilk yılın bitimiyle kefaletin kendiliğinden sona ermesi kuralı, adi ve müteselsil kefalet farkı, somut maliyet simülasyonu ve İcra Dairesi itiraz dilekçesi taslağı.
Kısa Süreli Konut Kiralamalarında İzin Belgesi ve Apartman İhtilafları
7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun uyarınca Airbnb ve kısa süreli kiralamalarda Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi alma zorunluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin yüzde 100 oybirliği şartı, izinsiz kiralamalara uygulanan 100.000 TL ile 1.000.000 TL arası idari para cezaları, apartman yönetiminin müdahalenin men'i davası ve resmi noter ihtarname taslağı.
Erken Tahliyede Kiracının Sorumlulukları ve Makul Süre (TBK 325) Rehberi
6098 Sayılı TBK m. 325 uyarınca sözleşme bitmeden evi boşaltan kiracının kira sorumluluğu, Yargıtay'ın 1-3 aylık makul süre kriteri, ikame kiracı bulma formülü ve noter ihtarname taslağı.
Bu Konu Hakkında Sorunuz veya Yaşadığınız Bir Uyuşmazlık Var mı?
Kıdem, ihbar, işe iade, mobbing ve fesih süreçleriyle ilgili uyuşmazlıklarınızı yazabilir; mevzuat uzmanlarımızın değerlendirmelerini inceleyebilirsiniz.