Kira Sözleşmesi Feshi ve İhtarname Süreci: Bildirim Süreleri ve Haklı Nedenler

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 348. maddesi amir bir hüküm içermektedir: 'Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.' Telefon görüşmesi, WhatsApp mesajı, sözlü beyan veya e-posta yoluyla yapılan fesih bildirimleri Türk hukukunda geçersizdir. Fesih bildiriminin yazılı olması geçerlilik şartı (sıhhat şartı) iken, noter kanalıyla ihtarname şeklinde gönderilmesi ise tebliğ tarihinin ve içeriğin şüpheye yer bırakmayacak biçimde ispatlanması açısından uygulamada zorunluluk teşkil eder.

Kanun koyucu kiracıya geniş bir fesih serbestisi tanımıştır. TBK m. 347/1 hükmü gereğince kiracı; belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 GÜN ÖNCE yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmak şartıyla, hiçbir haklı neden göstermek veya tazminat ödemek zorunda kalmaksızın kira döneminin sonunda sözleşmeyi feshedip evi boşaltabilir. Bu bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için kendiliğinden uzar.

Ev sahibi için durum kiracı kadar kolay değildir. Ev sahibi, belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye sözleşmeyi tek taraflı feshedemez. Ev sahibi ancak; 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden EN AZ 3 AY ÖNCE kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunarak hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye isteyebilir. Bildirim 3 aydan daha geç ulaşırsa fesih bir sonraki kira yılı için hüküm doğurur.

Kiracı kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) vadesinde ödemezse, ev sahibi sözleşmeyi derhal feshedemez. TBK m. 315 uyarınca ev sahibi kiracıya yazılı bir mehil vermelidir: - Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre EN AZ 30 GÜNDÜR. - İhtarnamede; ödenmeyen ayların net tutarı belirtilmeli ve verilen 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı açıkça ihtar edilmelidir. - Kiracı 30 gün içinde ödeme yapmazsa temerrüde düşer ve ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir veya İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca ilamsız tahliye takibi başlatabilir.

Kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve taşınmazda oturan komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. TBK m. 316 uyarınca kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde: - Ev sahibi en az 30 GÜN SÜRE vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. - Ağır İhlal İstisnası: Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının komşularına ve ev sahibine karşı çekilmez derecede şiddet, tehdit ve ahlaka aykırı davranışlarda bulunması hallerinde ev sahibi süre vermeksizin sözleşmeyi DERHAL feshedebilir.

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin ortaya çıkması durumunda, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Bu feshin mali sonuçlarını ve ödenecek tazminat miktarını somut olayın şartlarına göre hâkim takdir eder.

Kira sözleşmesinin feshedilmesi tek başına yeterli değildir; kiracının taşınmazı boşalttığını ve anahtarları ev sahibine bizzat teslim ettiğini ispatlaması gerekir. Aksi halde ev sahibi 'kiracı evi terk etmedi' diyerek boş kalan ayların kirasını talep edebilir. Kiracı anahtarı teslim ederken iki nüsha halinde imzalı 'Anahtar Teslim ve Tahliye Tutanağı' düzenlemeli veya ev sahibi teslim almaktan kaçınırsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nden tevdi mahalli tayini istemelidir.

İHTARNAME

KEŞİDECİ (KİRAYA VEREN) : [Adınız Soyadınız] - T.C. Kimlik No: [TC Numaranız] ADRES : [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ : [Varsa Avukatınızın Adı Soyadı, Baro Sicil No, Adres]

MUHATAP (KİRACI) : [Kiracının Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [TC No / Biliniyorsa] ADRES : [Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi]

KONU : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle kira sözleşmesinin FESHİ ve dönem sonunda kiralananın tahliyesi ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR :

1. Sayın Muhatap, mülkiyeti tarafıma ait olan [Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi] adresindeki taşınmazda [Sözleşme Başlangıç Tarihi] başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak ikamet etmektesiniz.

2. Taraflar arasındaki işbu kira sözleşmesinin süresi ve akabinde işleyen 10 yıllık yasal uzama süresi [Dönem Bitiş Tarihi] tarihi itibarıyla kanunen dolmuş bulunmaktadır.

3. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca; 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermek zorunda olmaksızın sözleşmeye son verme hakkına sahiptir.

4. Bu doğrultuda, yasal 3 aylık bildirim süresine tam olarak riayet edilerek, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin [Dönem Bitiş Tarihi] tarihi itibarıyla YENİLENMEYECEĞİNİ VE FESHEDİLDİĞİNİ bildirir, mezkur tarihe kadar taşınmazı hasarsız, tüm borçlarından arındırılmış ve boş olarak tarafıma teslim etmenizi ihtaren bildiririm.

NETİCE VE TALEP : Belirtilen tarihe kadar taşınmazın boşaltılarak anahtarlarının teslim edilmemesi halinde, 7445 Sayılı Kanun kapsamında dava şartı arabuluculuk ve akabinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açılacağını, yargılama ve vekalet ücretinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririm. [Tarih]

İhtar Eden (Kiraya Veren) [Adınız Soyadınız] İmza:

SAYIN NOTER; Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının dairenizde saklanmasını, bir nüshasının muhataba APS kanalıyla tebliğini ve tebliğ şerhli bir nüshasının tarafıma verilmesini rica ederim.