Depozito (Güvence Bedeli) İade Şartları, Haksız Kesintiler ve Yasal Haklar

Kanunun 342. maddesinin ilk fıkrası açık bir tavan getirmiştir: 'Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu miktar üç aylık kira bedelini aşamaz.' Ev sahibinin sözleşmeye '5 aylık depozito peşin alınır' veya 'depozito haricinde ilave 100.000 TL teminat senedi verilecektir' şeklinde hüküm koyması kanunen kesin hükümsüzdür. Kiracı yasal tavanı aşan kısmı ödemekten kaçınabilir veya ödemişse sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.

TBK m. 342/2 hükmü gereğince depozito olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa; - Kiracı bu parayı ev sahibinin şahsi hesabına göndermez veya elden nakit vermez. - Para, vadeli bir tasarruf hesabına kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere kiracı adına yatırılır. - Kıymetli evrak verilmişse bir bankaya depo edilir. - Bu düzenlemenin en büyük koruyucu tarafı; paranın vadeli mevduatta değer kazanması ve nemasının (faizinin) kiracıya ait olmasıdır. Böylece yüksek enflasyonist ortamlarda kiracının depozitosunun erimesi engellenir.

Ev sahiplerinin depozito iadesinde en çok öne sürdüğü haksız gerekçe 'ev eskimiş' iddiasıdır. Oysa TBK'nın 334. maddesi kiracıyı koruma altına almıştır: 'Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.'

Neler Olağan Yıpranmadır (Kesinti Yapılamaz)? - Duvarlarda tablolardan veya askılardan kalan küçük çivi delikleri, - Güneş ışığından dolayı parkelerin veya duvarların renginin solması, - Kapı kollarının, armatürlerin veya prizlerin zamanla olağan aşınması, - Yıllar süren kullanım sonucu boyanın canlılığını yitirmesi.

Neler Hasardır (Kesinti Yapılabilir)? - Kapıların kırılması veya delinmesi, - Parkelerin su baskınıyla kabartılması veya yanık izleri, - Lavabo, klozet veya camların kırılması, - Taşınmaza kasten zarar verilmesi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik emsal kararlarına göre; kira sözleşmesinde 'Kiracı tahliye ederken evi boyalı teslim edecektir' şeklinde bir madde bulunsa dahi, zamanın geçmesi ve olağan oturma neticesinde boyanın kirlenmesi sözleşmeye uygun olağan kullanımdır. Kiracı evi kasten tahrip etmedikçe veya boyayı ağır surette kirletmedikçe ev sahibi boya masrafını depozitodan KESEMEZ. Yapılan kesintiler haksızdır ve iadesi gerekir.

Depozito bankada vadeli ortak hesaba yatırılmışsa; banka güvenceleri ancak iki tarafın ortak rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi/mahkeme kararıyla geri verebilir. ANCAK kanun kiracıyı korumak için özel bir süre öngörmüştür: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 AY İÇİNDE kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse; banka KİRACININ TEK TARAFLI İSTEMİ ÜZERİNE güvenceyi ve işlemiş faizini kiracıya doğrudan geri vermekle yükümlüdür.

Depozito yabancı para (Dolar, Euro vb.) cinsinden kararlaştırılmış ve ödenmişse; sözleşme sonunda kiracıya aynı yabancı para cinsinden aynen iade edilmelidir. Ev sahibi 'Ben parayı bozdurmuştum, o günkü TL değerini iade ederim' diyemez. Kiracı döviz cinsinden bedeli veya iade tarihindeki güncel efektif satış kuru karşılığı TL'yi talep etme hakkına sahiptir.

Ev sahibi haksız bahanelerle depozitoyu iade etmezse kiracı derhal İcra Müdürlüğü'ne başvurarak genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi (Örnek No: 7) başlatabilir. Ev sahibi borca itiraz ederse, kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali davası açar. Dava sonucunda ev sahibinin haksız kesinti yaptığı tespit edildiğinde, ev sahibi hem depozito ana parasını yasal faiziyle öder hem de alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere İCRA İNKAR TAZMİNATINA mahkum edilir (İİK m. 67).

İHTARNAME

KEŞİDECİ (ESKİ KİRACI) : [Adınız Soyadınız] - T.C. Kimlik No: [TC Numaranız] ADRES : [Yeni İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ : [Varsa Avukatınızın Adı Soyadı, Baro Sicil No, Adres]

MUHATAP (KİRAYA VEREN) : [Ev Sahibinin Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [TC No / Biliniyorsa] ADRES : [Ev Sahibinin Adresi]

KONU : Tahliye edilen kiralanana ilişkin ödenmiş bulunan [Depozito Miktarı] TL tutarındaki depozito (güvence) bedelinin yasal faiziyle birlikte iadesi ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR :

1. Mülkiyeti tarafınıza ait [Kiralanan Evin Adresi] adresindeki taşınmazda [Başlangıç Tarihi] tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak ikamet etmekte idim.

2. Sözleşmenin imzalanması aşamasında tarafınıza güvence bedeli olarak [Depozito Tutarı] TL nakden/banka kanalıyla ödenmiştir (Ek 1: Banka Dekontu).

3. Anılan taşınmaz tarafımca [Tahliye Tarihi] tarihinde tamamen tahliye edilmiş, anahtarları tarafınıza hasarsız ve eksiksiz olarak teslim edilmiş, elektrik, su, doğalgaz ve aidat borçları sıfırlanmıştır (Ek 2: Anahtar Teslim Tutanağı ve İlişik Kesme Belgeleri).

4. Taşınmazda olağan kullanımdan doğan yıpranmalar dışında hiçbir kusurlu hasar bulunmamasına rağmen, 6098 Sayılı TBK m. 342 ve m. 334 hükümlerine aykırı şekilde tarafıma ait güvence bedeli halen iade edilmemiştir.

NETİCE VE TALEP : İşbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 7 (yedi) gün içerisinde [Depozito Miktarı] TL güvence bedelinin aşağıda belirtilen banka hesabıma ödenmesini, aksi takdirde alacağın yasal faiziyle tahsili için derhal İcra Takibi başlatılacağını, arabuluculuk ve dava masrafları ile %20 icra inkar tazminatının tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririm. [Tarih]

İhtar Eden (Kiracı) [Adınız Soyadınız] İmza:

BANKA BİLGİLERİ: Banka Adı: [Banka Adı] IBAN: TR[24 Haneli IBAN]

SAYIN NOTER; Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının dairenizde saklanmasını, bir nüshasının muhataba APS kanalıyla tebliğini ve tebliğ şerhli bir nüshasının tarafıma verilmesini rica ederim.