Kiracı ve Ev Sahibinin Yasal Hakları Karşılaştırması: Bakım, Onarım ve Aidat Rehberi
- Ev sahibi, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun kullanıma hazır şekilde teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301).
- Kombi arızası, su/elektrik tesisatı patlaması, çatı izolasyonu ve bina ana demirbaş masrafları ev sahibine aittir. Kiracı yalnızca ampul değişimi, musluk contası gibi küçük temizlik ve bakım masraflarından sorumludur.
- Apartman aidatlarında; kapıcı maaşı, temizlik ve elektrik gibi işletme giderlerini kiracı; asansör yenilenmesi, çatı onarımı, dış cephe mantolama gibi demirbaş fonlarını ev sahibi öder.
- Ev sahibi arızayı verilen makul sürede gidermezse, kiracı masrafı cebinden karşılayıp faturasını kira bedelinden mahsup edebilir (TBK m. 306).
- Ev sahibi kiralananı 'benim evim' diyerek habersiz çat kapı ziyaret edemez; evi gezdirmek veya incelemek için kiracıya uygun bir süre önceden haber vermek zorundadır (TBK m. 319; TCK m. 116).
6098 Sayılı TBK m. 301-319 ve 634 Sayılı KMK uyarınca kombi ve tesisat onarımları, demirbaş masrafları, apartman aidatı paylaşımı, kiracının ayıba karşı hakları ve noter ihtarname taslağı.
Konut Bakım, Onarım ve Aidat Giderleri Paylaşım Matrisi
6098 Sayılı TBK ve 634 Sayılı KMK kapsamında kiracı ve ev sahibinin ödemekle yükümlü olduğu gider kalemleri:
| Harcama / Onarım Kalemi | Sorumlu Taraf | Yasal Dayanak | Kiradan Mahsup Durumu |
|---|---|---|---|
| Kombi ana kart & parça değişimi | Kiraya Veren (Ev Sahibi) | TBK m. 301, 305 | İhtar sonrası faturayla düşülebilir |
| Sıhhi tesisat & boru patlağı | Kiraya Veren (Ev Sahibi) | TBK m. 301, 305 | İhtar sonrası faturayla düşülebilir |
| Bina dış cephe & çatı onarımı | Kiraya Veren (Ev Sahibi) | KMK m. 20 (Demirbaş) | Kiracı öderse kiradan doğrudan düşer |
| Asansör motor & revizyon gideri | Kiraya Veren (Ev Sahibi) | KMK m. 20 (Demirbaş) | Kiracı öderse kiradan doğrudan düşer |
| Apartman temizlik & kapıcı aidatı | Kiracı | KMK m. 20 (İşletme) | Mahsup edilemez (Kiracıya aittir) |
| Musluk contası & ampul değişimi | Kiracı | TBK m. 317 (Olağan Bakım) | Mahsup edilemez (Kiracıya aittir) |
Kira Sözleşmesinde Hak ve Yükümlülükler Dengesi (TBK m. 301)
Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran (sinallagmatik) bir sözleşmedir. Bu sözleşmede kiracının temel borcu kira bedelini ve kullanım aidatını ödemek iken; ev sahibinin temel borcu kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda tutmaktır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi emredici bir dille; 'Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür' hükmünü amirdir. Bu kural kiracı aleyhine sözleşmeyle dahi değiştirilemez.
Kombi, Tesisat, Çatı ve Asansör Arızalarında Masraf Sorumluluğu
Uygulamada kiracı ile ev sahibi arasında en büyük sürtüşme bakım ve tamir masraflarında yaşanır. Kanunun belirlediği temel ayrım şudur:
1. Ev Sahibinin Sorumluluğundaki Esaslı Onarımlar (Demirbaşlar): - Kombi ana kartı, eşanjör, motor veya petek arızaları (kombinin ekonomik ömründen kaynaklanan yıpranmalar), - Banyo ve mutfaktaki su borularının patlaması, gider tıkanıklıkları, elektrik tesisatı arızaları, - Çatının akması, dış cepheden su/rutubet alması, - Binanın ana asansör motorunun değişimi veya kuyu onarımı. Bu harcamalar taşınmazın değerini ve varlığını koruyan ana yatırımlar olduğundan tamamen ev sahibine aittir.
2. Kiracının Sorumluluğundaki Olağan Bakım Masrafları (TBK m. 317): - Musluk contalarının eskimesi, - Patlayan ampul veya avizelerin değişimi, - Kombi yıllık rutin bakım veya filtre temizliği ücreti (kullanım gereği), - Kapı kolu vidalarının sıkılması veya gevşeyen kilitlerin tamiri. Bu tür küçük harcamalar kiracı tarafından karşılanır.
Apartman Aidatlarında Demirbaş vs. İşletme Gideri Ayrımı (KMK m. 20)
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca apartman ve site yönetim giderleri ikiye ayrılır: - İşletme Giderleri (Kiracı Öder): Apartman temizlik görevlisinin maaşı, SGK primi, merdiven aydınlatma elektriği, ortak hidrofor elektriği, bahçe bakımı ve jeneratör yakıtı gibi günlük kullanım bedelleri kiracı tarafından ödenir. - Yatırım ve Demirbaş Giderleri (Ev Sahibi Öder): Apartmanın dış cephe mantolaması, çatı tadilatı, asansörün komple yenilenmesi, yangın merdiveni yapımı, su deposu inşası veya demirbaş yedek akçe fonu gibi binanın mülkiyet değerini artıran tüm harcamalar doğrudan ev sahibine aittir. Kiracı aidat makbuzunda bu kalemleri görürse kendi payına düşen kısmı ev sahibine rücu edebilir veya kiradan düşebilir.
Kiracının Ayıba Karşı Yasal Hakları ve Kiradan Mahsup (TBK m. 305-307)
Kiralanan taşınmazda sonradan ortaya çıkan önemli bir ayıp (örneğin kış günü kombinin bozulması veya banyodan alt kata su sızması) halinde kiracının 3 temel yasal hakkı vardır (TBK m. 305): 1. Ayıbın Giderilmesini İsteme (TBK m. 306): Kiracı ev sahibine yazılı olarak başvurup uygun bir süre verir. Ev sahibi bu sürede arızayı gidermezse, kiracı ayıbı ev sahibi hesabına bizzat giderir ve ortaya çıkan masrafı ödeyeceği İLK KİRA BEDELİNDEN MAHSUP EDER (keser). 2. Kira Bedelinden İndirim İsteme (TBK m. 307): Ayıp kullanıma kısmen engel oluyorsa, ayıp giderilene kadar geçen süre için kira bedelinden orantılı bir indirim talep edilebilir. 3. Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK m. 305/2): Ayıp kiracının sağlığını veya yaşamını ciddi derecede tehdit ediyorsa kiracı süre tanımaksızın sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Ev Sahibinin Kiralananı Gezdirme ve İnceleme Hakkının Sınırları (TBK m. 319)
Ev sahibi evini satmak veya yeni bir kiracıya kiralamak istediğinde evi gezdirmek isteyebilir. TBK'nın 319. maddesine göre kiracı buna katlanmakla yükümlüdür. Ancak bu hak sınırsız değildir: - Ev sahibi ziyaret gün ve saatini kiracıya makul bir süre önceden (en az 24-48 saat önce) bildirmek zorundadır. - Kiracının özel hayatı, dinlenme saatleri ve aile mahremiyeti gözetilerek haftanın belirli ve sınırlı saatlerinde gezdirme yapılabilir. - Kiracının rızası hilafına çat kapı eve gelmek, kiracı evde yokken yedek anahtarla içeri girmek Türk Ceza Kanunu'nun 116. maddesi uyarınca 'Konut Dokunulmazlığını İhlal' suçunu teşkil eder ve hapis cezası yaptırımına tabidir.
Kiracının Taşınmazda Yenilik ve Değişiklik Yapma Hakkı (TBK m. 321)
Kiracı kiraya verenin YAZILI RIZASI olmadan taşınmazda kalıcı değişiklik veya tadilat (duvar yıkma, oda birleştirme vb.) yapamaz. Yazılı rıza ile yapılan yeniliklerde ise, taraflar aksini kararlaştırmadıkça ev sahibi sözleşme bitiminde evin eski haline getirilmesini isteyemez; ancak kiracı da taşınmazdaki değer artışı için tazminat talep edemez.
Noterlik Esaslı Onarım ve Kiradan Mahsup İhtarnamesi Taslağı
İHTARNAME
KEŞİDECİ (KİRACI) : [Adınız Soyadınız] - T.C. Kimlik No: [TC Numaranız] ADRES : [Kiralanan Konutun Açık Adresi]
VEKİLİ : [Varsa Avukatınızın Adı Soyadı, Baro Sicil No, Adres]
MUHATAP (KİRAYA VEREN) : [Ev Sahibinin Adı Soyadı] - T.C. Kimlik No: [TC No / Biliniyorsa] ADRES : [Ev Sahibinin Adresi]
KONU : Kiralananda meydana gelen esaslı arızanın (kombi/tesisat) 6098 Sayılı TBK m. 305-306 uyarınca giderilmesi, aksi halde tamiratın yaptırılarak bedelinin kiradan mahsup edileceği ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR :
1. Mülkiyeti tarafınıza ait [Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi] adresindeki taşınmazda [Sözleşme Başlangıç Tarihi] tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak ikamet etmekteyim.
2. Mezkur konutta [Kombi Arızası / Su Tesisatı Patlaması / Çatı Akması] meydana gelmiş olup; yetkili servis tarafından yapılan incelemede arızanın demirbaşın ekonomik ömründen ve esaslı yıpranmasından kaynaklandığı tespit edilmiştir (Ek 1: Yetkili Servis Tespit Formu).
3. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301 ve 305. maddeleri uyarınca kiralananın kullanım amacına uygun bulundurulması ve esaslı onarımlarının yapılması kiraya verenin kanuni asli borcudur.
4. Bu kapsamda, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 3 (üç) gün içerisinde yetkili servis yönlendirerek söz konusu arızayı gidermenizi, aksi takdirde TBK m. 306/2 uyarınca onarımın tarafımca yaptırılacağını ve düzenlenecek fatura bedelinin takip eden [Ay/Yıl] ayı kira bedelinden MAHSUP EDİLECEĞİNİ ihtaren bildiririm. [Tarih]
İhtar Eden (Kiracı) [Adınız Soyadınız] İmza:
SAYIN NOTER; Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının dairenizde saklanmasını, bir nüshasının muhataba APS kanalıyla tebliğini ve tebliğ şerhli bir nüshasının tarafıma verilmesini rica ederim.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi Emsal İçtihatları
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre; kiracının kiralanana yaptığı masrafların ev sahibinden talep edilebilmesi için masrafın 'zorunlu ve faydalı masraf' niteliğinde olması şarttır. Kombi değişimi, su tesisatı tamiri zorunlu masraf niteliğindedir ve kiracı ev sahibine ihtar çekip süre verdikten sonra faturayı kiradan düşme hakkına tam olarak sahiptir. Buna karşılık kiracının kendi lüks zevki için yaptığı süslemeler, asma tavan veya duvar kağıdı masrafları lüks masraf sayılır ve ev sahibinden talep edilemez.
Arıza Masrafını Kiradan Mahsup Etme Adımları
Ev sahibinin yaptırmadığı esaslı arızayı giderip bedelini kiradan düşme prosedürü.
Arızayı Fotoğraflayın ve Usta Raporu Alın
Kombi, tesisat veya çatı arızasının kaynağını yetkili servise tespit ettirerek yazılı servis formu temin edin.
Ev Sahibine Yazılı Olarak İhtar Edin
Ev sahibine arızayı bildirerek onarım için makul bir süre (örneğin 3 ila 7 gün) tanıyın.
Süre Dolduğunda Onarımı Yaptırın
Ev sahibi onarımı yapmazsa tamiratı kendiniz yaptırarak faturayı kendi adınıza kestirin.
Faturayı İbraz Ederek Kiradan Mahsup Edin
TBK m. 306 uyarınca fatura aslı ile banka dekontunu ev sahibine ileterek onarım tutarını bir sonraki kiradan düşün.
Bu Konu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kombi bozulursa tamir parasını kiracı mı öder, ev sahibi mi?
Kombi ana kartı, motor arızası veya tesisat yenilenmesi gibi demirbaş tamir masrafları ev sahibine aittir. Kiracı yalnızca periyodik yıllık bakım ve filtre temizliği gibi küçük kullanım masraflarını karşılar.
Apartman aidatındaki mantolama ve asansör yenileme parasını kim öder?
Dış cephe mantolaması, asansör yenilenmesi ve çatı onarımı gibi binanın ana gayrimenkul değerini artıran demirbaş fonlarını ev sahibi ödemekle yükümlüdür (KMK m. 20).
Ev sahibi yaptırmazsa kiracı masrafı kiradan düşebilir mi?
Evet. 6098 Sayılı TBK m. 306 uyarınca kiracı ev sahibine yazılı ihtar çekip süre verir. Süre sonunda ev sahibi yaptırmazsa kiracı tamiratı faturayla yaptırıp bedelini kiradan mahsup eder.
Ev sahibi kiracının evine habersiz gelebilir mi?
Hayır. Ev sahibi kiracıya önceden haber vermeden ve uygun zaman belirlemeden eve gelemez. Kiracının izni olmadan eve girmek TCK m. 116 uyarınca konut dokunulmazlığını ihlal suçudur.
Ev sahibi evi satılığa çıkardığında kiracı evi göstermek zorunda mıdır?
Kiracı TBK m. 319 uyarınca evi alıcılara göstermekle yükümlüdür; ancak ev sahibi haftanın belirli, makul gün ve saatlerini önceden kararlaştırmak zorundadır.
TÜİK 12 aylık ortalama TÜFE tavan artışını, eski-yeni kira farkını ve kira gelir vergisi istisnasını hesaplayın.
2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Hesaplama
6098 S.K. TBK m. 344 uyarınca 12 aylık ortalama TÜFE tavanı ile yeni kira ve yıllık artış tutarı.
Kira Gelir Vergisi ve Stopaj Hesaplama
2026 yılı 47.000 TL konut istisnası, %15 götürü gider indirimi ve ticari işyeri stopaj kesintisi.
İş Hukuku ve Mevzuat Editörü
İş hukuku, kıdem ve ihbar tazminatı hesaplamaları, fesih süreçleri ve arabuluculuk uygulamaları üzerine içerik araştırmacısı ve mevzuat editörü.
Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu: Süre Sınırı ve Kefaletten Kurtulma Yolları
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 583, 584, 586 ve 598 hükümleri ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatları çerçevesinde; kira sözleşmelerinde kefaletin katı şekil şartları (el yazısı, azami miktar ve tarih zorunluluğu), evli kefillerde eşin yazılı rızasının mutlak butlan etkisi, sözleşmenin uzaması halinde ilk yılın bitimiyle kefaletin kendiliğinden sona ermesi kuralı, adi ve müteselsil kefalet farkı, somut maliyet simülasyonu ve İcra Dairesi itiraz dilekçesi taslağı.
Kısa Süreli Konut Kiralamalarında İzin Belgesi ve Apartman İhtilafları
7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun uyarınca Airbnb ve kısa süreli kiralamalarda Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi alma zorunluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin yüzde 100 oybirliği şartı, izinsiz kiralamalara uygulanan 100.000 TL ile 1.000.000 TL arası idari para cezaları, apartman yönetiminin müdahalenin men'i davası ve resmi noter ihtarname taslağı.
Erken Tahliyede Kiracının Sorumlulukları ve Makul Süre (TBK 325) Rehberi
6098 Sayılı TBK m. 325 uyarınca sözleşme bitmeden evi boşaltan kiracının kira sorumluluğu, Yargıtay'ın 1-3 aylık makul süre kriteri, ikame kiracı bulma formülü ve noter ihtarname taslağı.
Bu Konu Hakkında Sorunuz veya Yaşadığınız Bir Uyuşmazlık Var mı?
Kıdem, ihbar, işe iade, mobbing ve fesih süreçleriyle ilgili uyuşmazlıklarınızı yazabilir; mevzuat uzmanlarımızın değerlendirmelerini inceleyebilirsiniz.